2017年中國房地產(chǎn)市場展望(三)：軌道大行其道，城市價(jià)值重塑

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2184 收藏

從1978年起城鎮(zhèn)化率快速提升，至2002年新型城鎮(zhèn)化提上日程，城鎮(zhèn)化率從18%抬升至40%，標(biāo)志著國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)入新模式；2014年3月16日《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)則(2014-2020)》出臺，確立了城市群是未來新型城鎮(zhèn)化的主要形式，并在中西部資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)地區(qū)，培養(yǎng)若干新的城市群，對軌道交通的需求應(yīng)運(yùn)而生。

圖表 2015年全國軌道交通營運(yùn)里程城市分布

(一)軌道躍遷，八橫八縱

2016年是軌道交通的躍遷之年，在2008年提出的“四橫四縱”軌道網(wǎng)絡(luò)基本實(shí)現(xiàn)之際，國家更新軌道交通中長期規(guī)劃提出“八橫八縱”，標(biāo)志軌道建設(shè)進(jìn)入3.0時(shí)代；各城市群陸續(xù)開展城際交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)規(guī)劃，主要都市圈的城際軌道先后落地；城市地鐵申報(bào)門檻也有望從300萬常住人口下調(diào)至150萬人口，在最新批復(fù)的城市軌道建通建設(shè)規(guī)劃中，不僅有大量的二線城市，更有相當(dāng)一部分三線城市。軌道建設(shè)的主體正從一線、重點(diǎn)二線城市擴(kuò)散，潛力城市也登上舞臺。

圖表 2013-2015年城市軌道交通營運(yùn)及在建里程(單位：公里)

1.城內(nèi)軌道建設(shè)加快，二三線列位其中

據(jù)資料顯示，2015年底，全國軌道交通營運(yùn)線路(地鐵及輕軌)總長度3,618公里，前22個城市營運(yùn)里程占全國的96.7%；其中上海683公里的軌道交通營運(yùn)里程中，617公里為地鐵，已超越營運(yùn)建設(shè)140多年的倫敦地鐵(400多公里)和100多年的巴黎地鐵(200多公里)。

圖表 2013-2015年主要城市群城際鐵路里程占比圖表 2015-2020年主要城市群城際鐵路里程(單位：公里)

主要城市群城際鐵路里程占比

2016年，發(fā)改委先后批復(fù)了包頭、烏魯木齊、廈門等地的城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，涉及四十多個城市。全年批復(fù)規(guī)劃總里程近9,000公里，接近2015年底營運(yùn)總里程的三倍，預(yù)計(jì)“十三五”期間將建成投運(yùn)線路超過3,000公里；從城市軌道交通營運(yùn)里程看來，近年皆呈明顯上漲的趨勢，且開工、在建里程增速明顯加快。

圖表 2008-2025國家鐵路及高鐵發(fā)展情況

軌道交通(地鐵及輕軌)有望于“十三五”末在全國主要城市全面鋪開；除了直轄市、計(jì)劃單列市外，二三線城市諸如沈陽、東莞、佛山、徐州、蕪湖等也在發(fā)改委批復(fù)之列，城市軌道交通建設(shè)正在向二、三線城市蔓延。沈陽市高快速路總長將增加到400公里、“十三五”末鄭州市軌道交通運(yùn)營總里程超過300公里。10月17日，鄭州市召開決戰(zhàn)“十三五”軌道交通動員會，要求必須在今明兩年內(nèi)新開工建設(shè)12條線路；而蕪湖、貴陽、洛陽、包頭的城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃亦已批復(fù)，線路總長度分別為284、260、235、102公里。

2.城際軌道清晰定位，城市群跨越式發(fā)展

2005年3月16日，中國國務(wù)院審議并原則通過《環(huán)渤海京津冀地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃》，以此為起點(diǎn)，中國的城際軌道交通發(fā)展進(jìn)入了一個繁榮發(fā)展的時(shí)期。

2016年，城際軌道規(guī)劃不斷出臺、通車?yán)锍萄杆僭黾?。截?016年5月31日，長三角地區(qū)9條鐵路開通運(yùn)營，涉及總里程1885.80公里；9月，福建省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)文件提到，2020年廈漳泉城際鐵路將開通運(yùn)營，省內(nèi)80%的縣市將通動車，實(shí)現(xiàn)半小時(shí)互通。11月，發(fā)改委對京津冀地區(qū)城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃9個項(xiàng)目予以批復(fù)，總里程約1100公里；《深圳市軌道交通規(guī)劃(2012—2040)》提到，未來深圳將規(guī)劃5條城際鐵路，深、港、穗、莞、惠、珠六城有望形成軌道交通的無縫連接，主要城市群城際軌道建設(shè)皆先后開展及落地。

圖表城市K線-陽光都市

新規(guī)劃出臺，城際軌道有望五年翻兩番。公開資料顯示，當(dāng)下滿足城際鐵路設(shè)計(jì)定義的路線總長約為3,400公里，其中珠三角約231公里、長三角324公里、京津冀322公里、海峽西岸444公里、成渝86公里，合1407公里，占全國總量的41.4%。按照《城鎮(zhèn)化地區(qū)綜合交通網(wǎng)規(guī)劃》文件所述，上述5個都市圈將新建成城際鐵路里程3840公里，占總規(guī)劃的48.0%；與2015年底相比，2020年城際鐵路里程將增長接近三倍，相當(dāng)于翻了兩番。

3.區(qū)域鐵路規(guī)劃升級，高鐵大國繼續(xù)前行

2016年底，全國鐵路營業(yè)里程12.4萬公里，其中高鐵里程2.2萬公里，占鐵路營業(yè)里程的17.7%，高鐵里程穩(wěn)居世界首位，占全球高鐵總里程的60%；高鐵在建里程約1萬公里，占全世界在建里程的64%，四橫四縱格局基本完成。

圖表城市K線—光明城市

7月20日，國家國家發(fā)改委發(fā)布《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》，標(biāo)志著中國高鐵網(wǎng)正式由“四縱四橫”升級為“八縱八橫”。《規(guī)劃》目標(biāo)到2020年，鐵路網(wǎng)規(guī)模達(dá)到15萬公里，其中高速鐵路3萬公里，年均增長約8.1%，覆蓋80%以上的大城市。到2025年，鐵路網(wǎng)規(guī)模達(dá)到17.5萬公里左右，其中高速鐵路3.8萬公里左右，年均增長約為4.8%；屆時(shí)網(wǎng)絡(luò)覆蓋將進(jìn)一步擴(kuò)大，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

(二)重新定義城市

從世界城市的發(fā)展來看，城市群是中國未來新型城鎮(zhèn)化的主要形式。以往按城市等級劃分一、二、三線城市帶有歷史的痕跡，以計(jì)劃與行政的意義為主；而隨中國進(jìn)入城市化發(fā)展的第三階段，一、二、三線城市的邊界開始模糊，我們看到熱點(diǎn)三線城市諸如東莞、蘇州的迅速崛起，也看到東北二線城市諸如哈爾濱、大連的沉寂；新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展態(tài)勢下，傳統(tǒng)的城市等級劃分似乎不夠完備。

中國未來新型城鎮(zhèn)化將形成多個城市群和超級城市群，城市群在發(fā)展的過程中，逐步形成城市群內(nèi)部各個城市的分工職能；職能決定了城市的定位，從而也就決定了各異的樓市供需結(jié)構(gòu)和構(gòu)成要素，據(jù)此我們暫且將城市職能劃分為總部城市、創(chuàng)新中心、商貿(mào)中心、模塊生產(chǎn)中心和休閑城市共5類。

1.總部城市

聚集大量人口、產(chǎn)業(yè)重心向第三產(chǎn)業(yè)遷移，是總部城市的特征之一?？偛砍鞘羞€以擁有公司，特別是國際企業(yè)、跨國集團(tuán)，控制和協(xié)調(diào)特有的活動，作為城市經(jīng)濟(jì)增長的重要部分，其金融業(yè)、信息加工業(yè)和其他生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展、從業(yè)人員數(shù)量不斷攀升。國際性的總部城市有如紐約、倫敦、東京、新加坡、香港等，國內(nèi)已形成的有如北京、上海，及已有雛形的南京和區(qū)域總部城市廈門。

2.創(chuàng)新中心

聚集大量人口、產(chǎn)業(yè)重心向第三產(chǎn)業(yè)遷移，也是創(chuàng)新中心的特征。創(chuàng)新中心城市的另一特點(diǎn)是私營企業(yè)、政府及非營利機(jī)構(gòu)進(jìn)行的研究和開發(fā)活動高居產(chǎn)品周期頂部，城市通過不斷進(jìn)行技術(shù)革新，新興產(chǎn)業(yè)走上持續(xù)壯大的軌道，形成自發(fā)良性的發(fā)展趨勢，孕育并已經(jīng)孕育出相當(dāng)一部分創(chuàng)新型企業(yè)。國際性的創(chuàng)新中心有如硅谷，國內(nèi)有如深圳，及正在高速成長的杭州。

對總部城市和創(chuàng)新中心而言，世界性資本、本外地資本、當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層等因素造就了他們有別于其他類型城市的強(qiáng)勁需求，在供給不足的情況下，高收入階層擁有優(yōu)先的購買的實(shí)力，從而體現(xiàn)為房價(jià)的急劇膨脹。

3.商貿(mào)中心

商貿(mào)中心型城市也聚集了大量的人口，并且跨國移民人口占比比其他類型城市高；其擁有天然的地理優(yōu)勢，發(fā)展出完善的港口、鐵路等高效率交通運(yùn)輸體系，為進(jìn)出口、銷售和配送貨物起到商貿(mào)中心的作用，并籍以發(fā)展成為區(qū)域金融中心和商業(yè)貿(mào)易集散地。商貿(mào)中心型城市的人口流動是經(jīng)常性的、尤為靈活的，具有行商的特質(zhì)。國際上如邁阿密、早期的鹿特丹(荷蘭)，和頗具潛力的圣迭戈，國內(nèi)如廣州，及成長型商貿(mào)中心城市天津。

4.模塊生產(chǎn)中心

制造業(yè)中心是模塊生產(chǎn)中心城市常見的類型，其因承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長中的生產(chǎn)制造職能而獲得發(fā)展機(jī)會，相比于政府主導(dǎo)下大而全的城市定位，市場機(jī)制引導(dǎo)下制造業(yè)中心小而集中，不同產(chǎn)業(yè)主題形成有機(jī)的聚集和結(jié)合，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)營效率更優(yōu)，如東莞。

除了制造業(yè)中心外，模塊生產(chǎn)中心還有其他類型，如奧馬哈市(美國電話服務(wù)交換中心)、山西太原(煤礦開采)；模塊生產(chǎn)中心的首要特點(diǎn)是廉價(jià)的勞動力和特定生產(chǎn)資源的結(jié)合，太原的資源是煤礦、西安的資源是軍工產(chǎn)業(yè)的定位、武漢的資源是九省通衢的地理?xiàng)l件。

5.休閑城市

休閑城市一般處于邊緣化的地位，具備良好的自然環(huán)境和宜人的氣候條件，并有相應(yīng)吸引度假人口的良好服務(wù)和酒店、公寓等硬件配套，旅游業(yè)會是這一類城市相當(dāng)重要的組成部分。

休閑城市一般來說呈現(xiàn)兩種發(fā)展路徑，一類是自然環(huán)境優(yōu)越，宜人的氣候吸引人口聚集，旅游業(yè)借助自然環(huán)境發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)形成城市，發(fā)展出各類產(chǎn)業(yè)，這類城市的旅游業(yè)會在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)充當(dāng)經(jīng)濟(jì)支柱的角色如圣彼得堡，國內(nèi)如三亞、惠州、嘉興；另一類是依傍核心城市，承接退休人口的居住需求和城市人口的休閑消費(fèi)需求而形成的休閑城市，這類城市在發(fā)展過程中將吸納大量核心城市的人口和技術(shù)，有機(jī)會迅速提升轉(zhuǎn)型，發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，如珠海、昆明。

(三)城市價(jià)值重塑

城市價(jià)值即取決于其定位與職能，也與軌道交通配套息息相關(guān)。在城市群的發(fā)展過程中，軌道交通是加強(qiáng)城市之間的聯(lián)結(jié)和協(xié)作、改進(jìn)加快人口流動、物流發(fā)展、信息交換和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，是落實(shí)、深化和發(fā)展城市職能，是重新定義城市、促成城市群發(fā)展和成熟的條件。

另一方面看來，城市職能定位的雛形是基于早期的航運(yùn)、路網(wǎng)和行政等級，發(fā)展是基于城市分工合作的深化，成熟則有賴于軌道網(wǎng)絡(luò)的完善，軌道交通不僅是城市群發(fā)展的基礎(chǔ)，也是城市價(jià)值重塑的重要工具。據(jù)此，從房地產(chǎn)供銷關(guān)系來看，我們大致將主要城市劃分為陽光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城4類。

1.陽光都市

供應(yīng)緊缺導(dǎo)致房價(jià)走高，人口持續(xù)流入集聚推高總需求，反映的是這類城市極具城市魅力和發(fā)展的能力，并且在不斷發(fā)展過程中，是為陽光都市，這一類城市舊改會是將來最主要的供應(yīng)來源。

從城市職能的角度來看，原來的一線城市中，北京、上海是總部城市、廣州是商貿(mào)中心、深圳是創(chuàng)新中心，都呈現(xiàn)人口大量聚集、住房需求旺盛、供應(yīng)不足、銷售面積遠(yuǎn)高于規(guī)劃建面的情況；廈門作為區(qū)域的總部城市，大量省內(nèi)企業(yè)總部聚集，借其地理位置及交通路網(wǎng)的優(yōu)勢，一同位列陽光都市。

制造業(yè)中心東莞亦呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，毗鄰廣深的地理優(yōu)勢給予其承接生產(chǎn)制造的職能，并發(fā)展出自身的產(chǎn)業(yè)，集聚了相當(dāng)?shù)娜丝凇?009年深莞惠一體化第三次聯(lián)席會議召開，其后一小時(shí)交通圈逐步落實(shí)；東莞在建的軌道1號線將連接穗莞深及佛莞惠兩條城際線，地鐵陸續(xù)開工落成進(jìn)一步推動一體化的進(jìn)程。城際軌道不斷完善，廣深溢出購房者沿軌道規(guī)劃遷居，促成了東莞當(dāng)前供不應(yīng)求的局面。

2.光明城市

供應(yīng)下滑，成交上揚(yáng)，人口持續(xù)流入的城市，市場呈現(xiàn)一片光明，稱之為光明城市。此類城市特征在于自身有相當(dāng)實(shí)力，如杭州為發(fā)展中的創(chuàng)新中心、南京為發(fā)展中的總部城市、天津長久以來商貿(mào)中心的定位。同時(shí)兼具城際軌道利好，如杭州、合肥、南京城際軌道已有相當(dāng)規(guī)模且將進(jìn)一步發(fā)展1,594公里的軌道網(wǎng)絡(luò)、天津?qū)倬┙蚣匠鞘腥很壍谰W(wǎng)絡(luò)享有城際軌道1,172公里增量的利好，以及武漢的中部城市群軌道網(wǎng)絡(luò)等。

3.曙光之城

人口流入，銷量近期大漲，有相當(dāng)潛力，但前期供應(yīng)量較大，后市有待繼續(xù)跟蹤觀察的曙光之城。此類城市有一定的產(chǎn)業(yè)定位且仍在發(fā)展，大多屬于各類城際軌道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃但人口集聚不明顯。西安是定位于軍工制造業(yè)的模塊生產(chǎn)中心，兼為西部米字形高鐵網(wǎng)絡(luò)中心，高鐵規(guī)劃逐步落地，遠(yuǎn)期有望擴(kuò)張；鄭州作為人口大省河南的省會，人口導(dǎo)入迅速，亦是八橫八縱軌道網(wǎng)絡(luò)最大受惠城市；鄭徐高鐵的開通帶動鄭州城市價(jià)值迅速提升，待產(chǎn)業(yè)成型發(fā)展即大有作為。

圖表城市K線-曙光之城

4.暮光之城

人口增長不明顯或流出，前期供應(yīng)過量且銷售增長緩慢甚至下降，一定程度上受惠于軌道規(guī)劃，但并未呈現(xiàn)增長態(tài)勢，暫歸為暮光之城，此類城市中不乏潛力城市如重慶、哈爾濱。重慶作為西南重鎮(zhèn)，既擁有豐富的人口、水陸交通資源，亦有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)金融實(shí)力，所處成渝城市群亦有906公里的軌道規(guī)劃利好，但多年供應(yīng)量富余、銷售微有下滑；重慶今年下半年大漲成全國銷售套數(shù)第一城市，雖消耗仍遠(yuǎn)小于供應(yīng)，但長期發(fā)展值得期待；中俄兩國友好關(guān)系進(jìn)一步發(fā)展，俄羅斯成為中國最大原油供應(yīng)國，中俄貿(mào)易商街在哈爾濱落地與中俄友好城市的訂立，或給帶來相當(dāng)機(jī)遇。

圖表城市K線—暮光之城