2017年中國房地產(chǎn)市場展望(五)：預(yù)期理性回歸，市場凜冬或至

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：1205 收藏

經(jīng)歷了前三季度的迅速增長，四季度樓市新政密集出臺強勢落地，執(zhí)行力度空前；購房者信心驟降集體觀望，預(yù)期回歸但不盲目，投資信心銳減，僵持的態(tài)勢逐步形成。消費升級和城市群的趨勢下，需求的理性回歸有了更豐富的內(nèi)容，敏感的信心既是焦慮的情緒所致，也蘊含著新一階段品質(zhì)追求的興起。

(一)世聯(lián)行購房者信心指數(shù)

1.密集政策落地，指數(shù)大幅下滑

2016年4季度購房者信心指數(shù)跌破為46.5，較4季度下降10.0、低于50.0中性水平，表明購房者對未來房地產(chǎn)市場持有偏悲觀態(tài)度，采取實際購買行為可能性較低。

本季度是購房者信心指數(shù)有記錄以來最低的一個季度，市場遭遇密集新政急速降溫是最主要原因。

黃金周期間，22個熱點城市先后出臺樓市新政，從多方面著力抑制房價過快上漲；對購房者，一方面提高了首付，特別是二套房的首付比例(深圳7成、蘇州南京8成)，另一方面非戶籍購買限制條件大范圍出臺；對開發(fā)、中介商開始嚴查違法違規(guī)行為，10月至11月期間，住建部共通報75家違法違規(guī)房地產(chǎn)、中介企業(yè)名單，是5至8月通報總和的5倍多，整頓、震懾力度空前。

市場受國家政策影響，呈現(xiàn)全面觀望的態(tài)勢。

圖表 2016年4季度世聯(lián)購房者信心指數(shù) 圖表 2016年4季度世聯(lián)購房者信心分類指數(shù)

從世聯(lián)購房者信心指數(shù)的分類指數(shù)來看，2016年4季度各分類指數(shù)皆呈大幅下滑趨勢；現(xiàn)狀滿意指數(shù)下滑為41.2、下滑10.0，未來預(yù)期指數(shù)為52.5，下滑9.9。具體來講，(1)購房者居住環(huán)境滿意指數(shù)為54.2，較上季度下滑9.1，表明購房者認為當前的居住環(huán)境較上季度有所惡化，除了購房者對高房價的宣泄情緒，霧霾情況較上季度加重或是購房者對居住環(huán)境滿意度下降的另一原因；(2)當前房價滿意指數(shù)為41.4，較上季度下滑10.0，房價過快上漲帶來的購房壓力和新政限制新流入人口的購房資格是當前房價滿意指數(shù)下滑的最主要原因；(3)未來房價預(yù)期指數(shù)為61.6，較上季度下滑10.5，但仍然在高位，新政有效抑制非理性上漲的，并不影響市場預(yù)期的剛性基礎(chǔ)，看漲的購房者仍然占4成或以上，仍高于看跌者占比，未來半年市場存在一定降價壓力但是并不嚴重；(4)購房時機預(yù)期指數(shù)為44.7，較上季度下滑9.3，政策對需求端的抑制和購房者的看跌情緒是主要原因，持看跌情緒的購房者占比超過3成(詳見報告第二部分)，未來半年成交量繼續(xù)上行或維持2016年規(guī)模的可能性較低。

2.預(yù)期回歸理性，投資信心銳減

購房者對房價未來的預(yù)期已逐步回歸理性，但仍然積極；按城市等級劃分，本期信心指數(shù)下滑幅度最大的是三線城市，本期三線城市信心指數(shù)為47.5，比上期下降18.5，其次為二線城市，本期47.2、較上期下降11.4，一線城市本期45.6、較上期下降6.1。按城市等級看四項分類指數(shù)，當前房價滿意指數(shù)最高的是二線城市、為32.6、最低的是三線城市、為27.8；房價未來預(yù)期指數(shù)最高的是一線城市、二線次之、三線最低，皆高于60.0；購房時機指數(shù)最高的是二線城市，為45.5，三線最低為40.7。

圖表 2016年4季度各等級城市購房者信心指數(shù) 圖表 2016年4季度各等級城市購房者信心分類指數(shù)

當前的不滿情緒和保守的入市態(tài)度，預(yù)示市場將面臨一段壓力；中性的環(huán)境滿意度和積極的未來房價預(yù)期，反映購房者并未因情緒盲目地看跌，長期看多的預(yù)期仍然堅守。

本季度不同類型購房者的信心一致下滑，按所擁有住房套數(shù)劃分，擁有一套住房的購房者信心下滑

幅度最大，其信心指數(shù)為47.8、下滑9.2，而擁有兩套及以上住房的購房者信心指數(shù)為56.3，雖下滑8.1但仍然積極，而無房者信心指數(shù)為40.6，下降7.6，屬于對市場抱有最不樂觀態(tài)度的群體。

圖表 2016年4季度世聯(lián)購房者信心指數(shù) 圖表 2016年4季度世聯(lián)購房者信心分類指數(shù)

按不同置業(yè)目的劃分，投資需求的購房者信心指數(shù)降幅最大，其信心指數(shù)為49.2、下滑15.3；改善型需求的購房者次之，信心指數(shù)49.3、下滑7.6；首置需求的購房者信心指數(shù)為41.5、下降6.4。作為長期以來都持有最樂觀態(tài)度的多套房(含兩套)購房者及投資需求購房者，本期信心指數(shù)皆大幅下滑，迫近相對中性的一套房購房者及改善型需求購房者，預(yù)示市場的成交量在相當一段時間內(nèi)存在回調(diào)壓力，市場成交面積或?qū)⒚黠@下滑。

3.看跌占比提高，看漲仍是主力

從不同類型購房者對未來房價的預(yù)期來看，看漲者大幅減少、預(yù)期持平和看跌者占比皆有不同程度的提高，各類購房者看跌占比提高明顯，但看漲者仍是主力。按所擁有住房數(shù)量劃分，無房者、有一套住房者、及有兩套住房者的看跌占比皆超過3成，其中無房者看跌占比接近四成；按置業(yè)目的來看，投資型需求的購房者看跌占比較低、略高于兩成，首置及改善型看跌占比皆超過三成。看漲占比仍占優(yōu)勢，預(yù)示市場整體僵持的局面中，局部存在結(jié)構(gòu)調(diào)整的機會。

看跌看漲比例統(tǒng)計

4.東部增速將緩，中部后市可期

東部特別是東部二線增速有望逐步放緩，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，與過去半年相比，66.3%的購房者認為周報樓盤價格出現(xiàn)大幅上漲，達到有記錄以來的新高。劃分區(qū)域來看，認為大幅上漲比例最高的是東部二線城市，占比為76.4%，其次為中部二線66.8%；而西部二線城市的漲幅感知不及東部三線城市。

圖表 2016年4季度購房者對周邊樓盤價格變動感知(與過去半年相比)

圖表 2016年4季度周邊樓盤房價漲幅(過去半年) 圖表 2016年4季度各地區(qū)房價評價

另一方面，東部一、二線城市對房價表示不滿(“完全不能接受”及“不能接受的群體”)的購房者群體相當，占比皆為89.1%；2016年以來東部二線以天津、杭州、蘇州、南京、廈門為首的過快上漲，引起購房者的不滿情緒加重，同時東部二線也是本次密集調(diào)控的主要對象，價格增速或?qū)⒒芈?，東部樓盤或面臨一定周轉(zhuǎn)壓力。

從購房者對房價的預(yù)期來看，預(yù)期房價下跌者占比為34.8%，比上季度翻了一倍；預(yù)期房價持平者占比19.6%，相對平穩(wěn)，預(yù)期房價上漲者減少至45.6%。劃分區(qū)域來看，對房價持積極態(tài)度最明顯的是西部二線城市，表示預(yù)期房價上漲(“大幅上漲”及“小幅上漲”)的占比59.0%，其次為東部一線46.0%，中部二線及東部二線44.7%和44.2%緊跟其后。

圖表 2016年4季度未來房價預(yù)期

圖表 2016年4季度各地區(qū)未來房價預(yù)期圖表 2016年4季度各地區(qū)未來半年購房時機

預(yù)期上漲和預(yù)期下跌(“大幅下跌”及“小幅下跌”)的購房者之比最高的是西部二線，該比值為2.2，其次為東部一線1.34及中部二線1.22。中部二線城市如武漢、鄭州、長沙，市場起步及增速都比東部城市慢，但如武漢作為全國銷售套數(shù)第一的城市，人口集聚速度比東部大多數(shù)城市都快，人口集聚且看多情緒明顯；另一方面，從購房時機預(yù)期情況來看，中部二線城市有5.6%的購房者表示未來半年非常適合購房，是置業(yè)的好時機；中部二線市場基礎(chǔ)穩(wěn)固，后市可期。

5.西部預(yù)期樂觀，購房者仍焦慮

按地域劃分，西部城市信心指數(shù)要高于東部城市，并且西部二線城市的信心指數(shù)最高，為48.8。西部城市中出臺樓市新政的城市僅有重慶及成都，且政策較為溫和、地方市場供需矛盾不明顯，購房壓力不大，信心指數(shù)受市場拖累略有下滑。而信心指數(shù)最低的東部一線，信心指數(shù)僅為44.6，一線城市中廣州信心指數(shù)50.0，北、上、深分別為43.0、43.9及45.7。

圖表各區(qū)域購房信心指數(shù)統(tǒng)計

從購房者對未來房價預(yù)期的情況看來，東部地區(qū)看跌占比明顯提高。具體劃分城市等級看來，東部一、三線城市的看跌占比明顯提升，分別提高19.8個百分點和6.6個百分點；但二線城市整體并無明顯提高，甚至西部二線城市的看跌者占比較上期(2015Q2)出現(xiàn)了7.7個百分點的下滑，看漲者占比增加了23.8個百分點的增幅。

圖表 各區(qū)域?qū)ξ磥矸渴锌礉q看跌比例統(tǒng)計

西部二線城市以西安、成都、重慶、南寧為主，四座城市的未來房價預(yù)期指數(shù)依次為67.2、64.6、73.0和57.6，除南寧外皆高于全國平均水平，市場對未來房價仍持有相當積極的預(yù)期。西安、成都、南寧三座城市的受訪者仍然呈現(xiàn)上季度的焦慮，一方面仍對未來房價持有積極預(yù)期，另一方面不滿的情緒更加明顯，同時仍在積極準備入市(計劃一年內(nèi)購房的消費者比全國平均水平高7.7個百分點)。

6.新政延遲置業(yè)，長遠提振信心

各地新政的出臺，大幅削減當前有效需求。在兩年內(nèi)有計劃購房的購房者中，計劃三個月及半年內(nèi)購房的購房者占比跌落個位數(shù)，分別為5.8%和6.7%，計劃在2017年下半年購房的購房者占比大幅提升至48.8%，是上季度的3倍多。

圖表 2016年4季度購房者計劃購房時間占比構(gòu)成

置業(yè)時間被延后的同時，新政也提振了市場遠期的信心。將計劃兩年后買房及不打算買房的受訪者并入考慮，不打算買房的受訪者占比較上季度減少7.8個百分點，而計劃在兩年內(nèi)及兩年后買房的購房者占比分別提高2.0及5.7個百分點。

圖表 2016年4季度購房計劃情況

有購房意愿的購房者計劃時間后移，部分沒有意愿的購房者心態(tài)轉(zhuǎn)移，新政一方面大幅削弱當前有效需求，另一方面也提振市場的中長期信心。

7.限外波及首置，首付抑制改善

10月伊始，22個城市陸續(xù)頒布樓市新政，大部分火熱的市場迅速進入速凍狀態(tài)，15個城市盤均成交套數(shù)及金額雙降50%以上。其中東部二線城市效果最為明顯，60.2%的購房者表示所在城市的成交量下滑(“大幅下降”及“小幅下降”)；市場相對穩(wěn)定、政策溫和的西部二線及中西部三線城市也受全國整體影響，表示感知到成交量下滑的購房者占比均超過四成。

圖表 2016年4季度新政后成交量感知圖表 2016年4季度各地區(qū)新政評價

按購房目的劃分，限外對首置剛需客戶的影響最大，16.9%的首置客戶因新政打消置業(yè)計劃或失去買房資格，30.2%的首置客戶需要推遲或購買較小戶型。大部分城市新政對首套住宅的限制并不嚴格，在當?shù)責o房無記錄的購房者首付比例要求主要是2-3成；對首置剛需客戶主要的影響在于戶籍限制，并附帶一定社?；騻€稅繳納年限，也稱限外條款，失去購房資格和推遲置業(yè)的原因多出于此。

圖表 2016年4季度新政對首置客戶的影響圖表 2016年4季度新政對改善型客戶的影響圖表 2016年4季度新政對投資型客戶的影響

劃分區(qū)域來看，受新政影響最大的是中部二線城市的改善型客戶，表示因新政而打消計劃或失去購房資格的購房者占比達59.6%；中部的武漢、合肥二套房的首付最高達到5成，對杠桿的限制僅次于最嚴的深圳、蘇州及南京(7-8成)，中部改善型客戶是最主要受影響群體。另外，東部一線的改善型客戶、東部一、二線的首置型客戶中，亦有超過5成表示受到較大影響。同時也可以看到，對投資型客戶，特別是一線的投資型客戶，受新政影響較首置、改善型客戶強，“打消置業(yè)計劃/失去買房資格”的客戶占比為23.0%。

(二)租客，憂慮不滿中積極求存

1.一線近半人口租房，環(huán)境是最大痛點

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，50.3%的受訪者當下居住在自購房中，與上期基本一致;32.3%的受訪者正在租房(獨租23.5%、合租8.8%)；超過7成的受訪者表示能夠承受的月租金低于2,000元(1,000元以下39.5%、1,001-2,000元33.6%)。劃分地區(qū)來看，一線城市的租房率明顯較高，44.5%的受訪者正在租房，同時也是承租能力較高的地區(qū)，能夠承受4,000元/月以上租金的受訪者占比為11.3%；租房率最低的中西部三線城市也有11.4%的受訪者正居住在出租房中。

圖表 2016年4季度各地區(qū)居住情況圖表 2016年4季度各地區(qū)租金承受能力

另外，將受訪者劃分為租房者和非租房者，租房者的購房信心指數(shù)為40.5，顯著低于非租房者的53.5；租房者的四類指數(shù)皆低于非租房者，其中居住環(huán)境是租房者與非租房者差距最大的地方，租房者的居住環(huán)境滿意指數(shù)為45.8，遠低于非租房者(64.1)。

租客的年齡集中在26-35歲(48.6%)、大多年收入低于10萬(49.2%)，屬于剛剛進入城市謀求發(fā)展的年輕人；他們所能承擔的月租金不高，在居住環(huán)境方面的選擇不多。樓市經(jīng)歷近年的快速增長，已有部分地區(qū)租金開始上揚，從長期來看租金仍會呈上漲的趨勢，租客未來的選擇余地或?qū)⒏?，環(huán)境將是租客亟待解決的痛點。

2.從獨居過渡到家庭，二線置業(yè)意愿突出

從居住人數(shù)來看，48.4%的租房者的家庭人數(shù)為2-3人，并且以東部一二線城市為主；東部一線、二線城市租房者的家庭人數(shù)為2-3人的占比分別為51.1%及51.9%，中部二線城市以3人家庭租房的比例居多，為36.3%，其次為獨居(29.9%)。

圖表 2016年4季度租客家庭人數(shù) 圖表 2016年4季度租客買房計劃

對東部一二線城市而言，房價、首置年齡都較高，逐步從獨租過渡到三口之家租房的過程中。從購房計劃的角度看來，過半(56.5%)東部一線的租客當下沒有買房計劃，東、中部二線的租客買房意愿較突出，東部56.9%及中部53.8%的租客表示將在2年內(nèi)買房。

經(jīng)歷本輪增長，東、中部二線諸如天津、南京、鄭州、武漢等地，市場走到新的高度；當前市場處于觀望期，近期出現(xiàn)下行壓力，但長遠看來仍然具有相當?shù)膬r值。對租客而言購房即是相當重要的決定，也是相當重的壓力。

3.調(diào)控越嚴越想離開，調(diào)控影響租客去留

16個主要城市中，49.1%的租客表示很可能離開當前生活居住的城市，表示不確定和應(yīng)該不會的租客占比分別為28.8%和22.1%。租客離去意向最強烈的城市是蘇州，63.2%的租客表示未來很可能到其他城市生活工作，其次為合肥、東莞，占比分別為62.9%及60.6%；而離去意向最弱的城市是溫州，20.3%的租客表示應(yīng)該不會離開。

圖表 2016年4季度租客去留情況圖表 2016年4季度租客買房計劃

除一線城市外，限外政策越嚴格的城市，租客離去意愿越強烈，一線長期限購、從未松綁，租客已逐步接受，新政出臺對租客的影響并不大。細分來看，在新政中受影響較大的租客中，45.1%表示很可能會離開當前的城市，而不受影響的租客中，表示很可能離開的比例為28.0%；并且，表示很可能離開的租客中，55.2%表示認為未來半年所在城市的房價會繼續(xù)上漲，遠高于其他各類購房者的看漲比例。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)中國事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組。若轉(zhuǎn)載，請注明出處。