印度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及對(duì)中國(guó)的啟示

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：1745 收藏

一、印度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

近年來(lái)，印度房地產(chǎn)業(yè)以每年30%的增長(zhǎng)速度發(fā)展。主要表現(xiàn)有：

(一)房地產(chǎn)業(yè)投資和開發(fā)力度空前潛力巨大

近年來(lái)，印度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的投資總額占GDP總額的12%左右，約占印度年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的6%，尤其在二、三線城市這一數(shù)字可能還更高。以零售業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓為例，據(jù)預(yù)測(cè)，2012年印度新建成寫字樓面積比2011年增加19.0%，而銷售量則預(yù)計(jì)比2011年減少12.5%，房屋空置率大幅上升(見圖1)。零售業(yè)房地產(chǎn)最先在孟買和新德里地區(qū)試行，1999-2002年還只是在有限的幾個(gè)大城市中推廣，2003-2007年則出現(xiàn)了不斷擴(kuò)大的局面，2008-2010年，全球金融危機(jī)使得這一趨勢(shì)暫緩。而2010年末，零售業(yè)房地產(chǎn)開始回暖并出現(xiàn)了前所未有的井噴現(xiàn)象，使得2011年零售業(yè)房地產(chǎn)的新建量為2010年的兩倍，銷售量和空置率隨之出現(xiàn)急劇上升(見圖2)。

圖1 印度寫字樓新建量、銷售量和空置率

盡管速度驚人，但印度房地產(chǎn)的發(fā)展還只是冰山一角?？紤]到印度較低的城市化率和較高的年輕化人口比例，未來(lái)印度房地產(chǎn)將出現(xiàn)更快的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的調(diào)查顯示，印度房地產(chǎn)總值在全世界排名較后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家和中國(guó)(見表1)。這與其龐大的人口基礎(chǔ)和強(qiáng)大的國(guó)民生產(chǎn)總值不相匹配，也足以說(shuō)明其國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度還不夠。印度擁有不斷年輕化的人口結(jié)構(gòu)，其中將近64.0%的人口在15-64歲之間，35%的人口在15-34歲之間。據(jù)估計(jì)，到2020年，印度人口的平均年齡在29歲之間，而同期的中國(guó)和美國(guó)為37歲，西歐為45歲，日本為48歲。這一人口結(jié)構(gòu)為印度各行各業(yè)的發(fā)展和成長(zhǎng)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)機(jī)遇將帶來(lái)就業(yè)的增加、可支配收入和消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，從而進(jìn)一步帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，印度高達(dá)21%～24%的居民儲(chǔ)蓄率和30%左右的城市化率也將為其房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力。

圖2 印度零售業(yè)新建量、銷售量和空置率

近年來(lái)，印度房地產(chǎn)發(fā)展之所以如此之快，除了其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化的不斷推進(jìn)、IT產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)等內(nèi)部因素外，外國(guó)直接投資管制的放開導(dǎo)致的外商投資愈加頻繁等外部因素也是的潛在原因。

印度房地產(chǎn)正在吸引越來(lái)越的投資者，其中很多是海外投資者。據(jù)美林公司預(yù)測(cè)，印度房地產(chǎn)市場(chǎng)將從2005年的120億美元增長(zhǎng)到2015年的900億美元。準(zhǔn)備投向印度房地產(chǎn)的基金已經(jīng)籌集資金27億多美元。摩根公司、英國(guó)奈特?弗蘭克公司及其他外國(guó)投資者正計(jì)劃籌集高達(dá)40億美元資金投入印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，印度房地產(chǎn)業(yè)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

表1 印度與其他大國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較

(二)房屋缺口較大，難以滿足大量的低收入人群的住房需求

根據(jù)印度2011年的人口普查，印度城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)量為7886戶，而城鎮(zhèn)住房存量只有7848萬(wàn)套。

盡管家庭住戶數(shù)與房屋存量之間的差距逐漸縮小，但由于相當(dāng)一部分房屋破舊不堪以及大量居民居住在擁擠的房屋，城鎮(zhèn)的房屋實(shí)際短缺非常高。根據(jù)印度住房和城市扶貧部組成了一個(gè)技術(shù)組的調(diào)查估計(jì)，十五計(jì)劃末期(2006年末)，印度國(guó)內(nèi)城市擁有6630萬(wàn)戶家庭數(shù)，住房缺口為2471萬(wàn)套。在這些缺口中，88%為貧民房屋的缺口，中、低收入階層占11%，而中、高收入階層的缺口只有4萬(wàn)套。“十一五”計(jì)劃末期(2012年末)，印度城市住房總需求將達(dá)到2653萬(wàn)套，城市家庭數(shù)為7501萬(wàn)戶。如果存量房保持現(xiàn)今的增長(zhǎng)速度，到2020年，印度還將至少需要3000萬(wàn)套住房。

圖3 印度住房金融公司住房信貸支出分配情況

在印度，私人開發(fā)商主要開發(fā)中高檔住房，因?yàn)橹挥羞@樣才能爭(zhēng)取利潤(rùn)。貧民的住房則主要由政府提供福利性住房。但比起巨大的住房短缺，政府的力量顯得很微小。因此，低中收入者和低收入者的住房需求被忽視了，而其需要的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量也存在很大的缺口。這樣就導(dǎo)致了大量貧民被排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。

(三)房地產(chǎn)種類和結(jié)構(gòu)比較合理

印度房地產(chǎn)主要包括居民住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、零售業(yè)房地產(chǎn)以及旅游房地產(chǎn)等。住宅是印度房地產(chǎn)業(yè)的最大部分?？焖俚某鞘谢?、白領(lǐng)階層數(shù)量的不斷增多以及增長(zhǎng)的收入等因素不斷加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

雖然隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲和銀行利率的上調(diào)，住宅的銷售情況出現(xiàn)一些變動(dòng)，但這一現(xiàn)象會(huì)隨著微小的政策調(diào)整得到扭轉(zhuǎn)。在商業(yè)房地產(chǎn)方面，預(yù)計(jì)2013年印度對(duì)寫字樓的總需求將有望達(dá)到1.8億平方英尺，而其中七個(gè)大城市(班加羅爾、金奈、海得拉巴、加爾各答、孟買、德里新區(qū)和普納)就占75%。

圖4 印度與美國(guó)房屋成本比較

零售房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)也是印度房地產(chǎn)業(yè)中不可小覷的一部分，其增長(zhǎng)之勢(shì)非常快速。到2015年，印度的零售業(yè)產(chǎn)值有望達(dá)到6370億美元。印度強(qiáng)勁發(fā)展的旅游業(yè)(包括商務(wù)旅游和休閑旅游)為其旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力。根據(jù)世界旅游和旅行理事會(huì)發(fā)布的一份研究報(bào)告，印度的旅游業(yè)有望保持12.7%左右的年增長(zhǎng)率，并持續(xù)到2019年。印度正發(fā)展成為國(guó)際旅游者的主要旅游目的地。2000-2010年，印度入境旅游者已經(jīng)增長(zhǎng)到7.7%的年增長(zhǎng)率，達(dá)到550萬(wàn)人次。同一期間，來(lái)自旅游業(yè)的外匯收入增加到超過(guò)15%的年增長(zhǎng)率，達(dá)到6488億盧比。

(四)房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲

在印度，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了令人瞠目的地步，各個(gè)中心城市的房?jī)r(jià)每年都在急速攀升。印度第一大城市孟買的住宅的平均價(jià)格達(dá)每平方米9163美元，遠(yuǎn)高于上海和北京地區(qū)。印度的地產(chǎn)價(jià)格正在快速上升，而且并不局限于幾個(gè)大城市。由于技術(shù)熱席卷印度全國(guó)，再加上印度經(jīng)濟(jì)正以年均8%以上的速度增長(zhǎng)，越來(lái)越多的印度居民和外來(lái)人口將對(duì)房產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用，由此可見，其房地產(chǎn)的價(jià)格還將持續(xù)上漲。

圖5 印度不同價(jià)位房屋的為銷售成數(shù)量比較

印度房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的原因是多方面的。但有一方面的原因不得不提，即印度的土地為私人所有。這樣造成了大量的房地產(chǎn)商在土地的獲取和開發(fā)上非常困難，加大了其開發(fā)的成本，因此，房屋的價(jià)格絕大部分來(lái)自于土地的成本，這與中國(guó)的實(shí)際情況有很大的不同。

(五)重視對(duì)貧民和失地農(nóng)民的住房扶持

印度政府對(duì)農(nóng)村失地農(nóng)民和城市貧苦階層的住房問(wèn)題進(jìn)行了積極的努力和幫扶。例如，印度政府為農(nóng)村貧民和其他經(jīng)濟(jì)地位脆弱的階層如城市貧民窟居民、碼頭工人和種植園工人等提供由政府補(bǔ)貼的住房；在農(nóng)村為無(wú)地農(nóng)民提供房宅地。為了更好地幫助城鄉(xiāng)貧民，印度政府于20世紀(jì)70年代專門成立了住戶與城市開發(fā)公司。這一機(jī)構(gòu)旨在為城鄉(xiāng)貧困居民制定、審批和實(shí)施各類住房計(jì)劃，并為其住房興建、修繕、擴(kuò)建等提供資金貸款和補(bǔ)助。在城市，該公司對(duì)低收入、中等收入和高收人居民的住房問(wèn)題還采取不同的對(duì)策。

印度政府積極為城鎮(zhèn)的貧民和低收入人群提供積極適用房。至今，印度中央政府已經(jīng)為城鎮(zhèn)貧民和低收入者等人群的供應(yīng)采取了一系列的政策。1988年，印度中央政府頒布了首項(xiàng)國(guó)家住房政策，緊接著大量的公共部門和相關(guān)人居發(fā)展部門積極參與，并于1994年頒布了新的國(guó)家住房政策、國(guó)家住房和居住政策以及1992年憲法的修正案。這些政策促進(jìn)了公共部門職能向私人部門角色的轉(zhuǎn)型，同時(shí)也吸引了大量的私人部門參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。2005年12月印度政府又頒布了《尼赫魯國(guó)家城市更新計(jì)劃》，計(jì)劃2005-2012年期間在65個(gè)目標(biāo)城市為貧民新建150萬(wàn)套住房。在此計(jì)劃的倡導(dǎo)下，印度政府接著又相繼制定出諸如《城市貧民基本服務(wù)計(jì)劃》、《合伙制經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定》、《城市貧民住房利率補(bǔ)貼計(jì)劃》、《商業(yè)銀行信貸規(guī)定》等配套規(guī)定。2007年，印度政府又頒布實(shí)施了《國(guó)家城市住房和居住政策》。

這些政策都為印度政府積極扶持貧民住房提供了保障。然而，由于各種原因，政府對(duì)貧民住房的支持并沒(méi)有取得預(yù)期的成效。

二、印度房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

(一)缺乏配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

房地產(chǎn)的開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系非常密切。沒(méi)有強(qiáng)大的配套的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，房地產(chǎn)業(yè)很難做大做強(qiáng)。近年來(lái)，印度的城市化速度不斷加快，人口膨脹和城鎮(zhèn)化造成的結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯，而與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，無(wú)法跟上城市化建設(shè)的步伐。與中國(guó)相比，印度缺乏道路、機(jī)場(chǎng)、電信設(shè)施、電力供應(yīng)等有形基礎(chǔ)建設(shè)。很多城市一天之內(nèi)要斷電幾次。印度有超過(guò)1.22億的人口沒(méi)有廁所，3000萬(wàn)人面臨缺水。不用說(shuō)，這將大大地提高投資者的經(jīng)營(yíng)成本并影響凈收入。分析師預(yù)測(cè)，要想將印度的基礎(chǔ)建設(shè)提高到一個(gè)合理的水平，至少需要1150億到1130億美元的投資。由此可見，印度的基礎(chǔ)設(shè)施給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一些不利，惡化了其投資環(huán)境，加大了房地產(chǎn)投資成本。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡和貧富分化問(wèn)題

由于各地區(qū)、各城市的發(fā)展情況和發(fā)展機(jī)遇不一樣，房地產(chǎn)的投資和開發(fā)也往往對(duì)區(qū)域的進(jìn)行選擇，造成區(qū)域間、城市間發(fā)展的程度不一樣。在印度，一些大城市的開發(fā)與投資達(dá)到了峰值，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了前所未有的高度。雖然存在一些風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)的速度和房屋的價(jià)格有增無(wú)減。而在一些偏僻的小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的開發(fā)程度遠(yuǎn)跟不上大城市的步伐。以印度七大城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)尋址為例，孟買和新德里的經(jīng)濟(jì)適用房需要建在離市區(qū)的65公里～75公里外，阿默達(dá)巴德和加爾各答需建在15公里～20公里外，班加羅爾、普納和金奈則建在25公里～30公里外，呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。

房地產(chǎn)在加劇印度貧富分化中的作用非常明顯。一方面，由于土地的私有化，一些失地農(nóng)民和弱勢(shì)群體很難買到自己的土地，而一些大地主和富人卻坐擁大量土地，不但可以為自己建造豪華住宅，而且可以高價(jià)賣給其他人。另一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)收入不穩(wěn)定的低收入人群的歧視和對(duì)高收入人群的偏愛(ài)，也潛在地影響著普通階層和富人階層之間的貧富分化，催生了矛盾的產(chǎn)生。如圖3所示的印度住房金融公司的房地產(chǎn)信貸分配圖可以看出，該銀行的大部分資金貸給了年均收入50萬(wàn)盧比以上的中、高收入者，而貸給年均收入5萬(wàn)盧比的低收入者的額度幾乎為零。這樣就造成大量低收入者只能通過(guò)高利率的民間借貸等私人途徑融資，進(jìn)一步加大了低收入者與高收入者的貧富分化。

(三)缺少有效的政府管控機(jī)制

印度政府在房地產(chǎn)方面缺少有效的管控機(jī)制是由很多原因造成的，包括中央政府政策的不力、中央政府與地方政府政策不協(xié)調(diào)、土地私有制等因素。

1.政策不力

印度政府的外國(guó)直接投資開放政策的比較晚，在外資投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施政策上的延誤，以及對(duì)反避稅規(guī)定實(shí)施的模糊不清，導(dǎo)致了外商投資者對(duì)印度市場(chǎng)存在很多顧慮。政府在允許外國(guó)直接投資進(jìn)入多品牌零售業(yè)的決策的進(jìn)一步延誤也導(dǎo)致了投資者的擔(dān)心。即使印度政府通過(guò)了允許100%的外國(guó)直接投資進(jìn)入單品牌零售業(yè)的政策，但考慮到地方采購(gòu)條款的限制，國(guó)際零售商對(duì)此也有不同的反映。由于缺少配套的政策，這些政策使得印度處于不利地位并對(duì)國(guó)家的聲譽(yù)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

2.中央與地方政府政策難以協(xié)調(diào)

印度房地產(chǎn)政策的執(zhí)行難以得到協(xié)調(diào)，市場(chǎng)管理比較混亂。由于印度實(shí)行民主制，中央政府對(duì)各邦的控制力有限，很難達(dá)到預(yù)期效果。這也是造成各項(xiàng)管理制度比較陳舊的原因之一。例如，印度很多邦至今還在實(shí)施印度中央政府于1999年廢除的《城市用地限額監(jiān)管法案》，該法案是印度中央政府于1976年為防止土地囤積而頒布的。因?yàn)橥恋毓苤圃诎钫目刂葡伦內(nèi)?，各地的土地開發(fā)規(guī)定相距甚遠(yuǎn)。除了《城市用地限額監(jiān)管法案》，一些邦還實(shí)施租金控制規(guī)定，甚至征收高達(dá)10%～12%的印花稅。

3.土地私有化對(duì)政策的阻礙作用

印度土地私有化是其歷史遺留下來(lái)的問(wèn)題。盡管進(jìn)行了一些土地改革，但收效甚微。土地的私有化給政府的管理和政策的實(shí)施帶來(lái)很大的阻礙。當(dāng)前，印度土地所有者的身份大都是通過(guò)推測(cè)，因?yàn)檎畬?duì)大部分的土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有進(jìn)行登記。結(jié)果，據(jù)報(bào)道，印度有將近90%的土地存在著所有權(quán)的爭(zhēng)議。盡管中央政府試圖通過(guò)建立一個(gè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)完善印度的土地契約系統(tǒng)對(duì)土地的契約關(guān)系進(jìn)行登記，并鼓勵(lì)各邦政府實(shí)施和保持他們各自的土地契約數(shù)據(jù)庫(kù)，但沒(méi)有一個(gè)邦帶頭實(shí)現(xiàn)必要的改革。土地審批制度的分級(jí)和繁冗也不利于政策的實(shí)施。由于土地歸邦政府負(fù)責(zé)管理，聯(lián)邦只有建議權(quán)與協(xié)調(diào)權(quán)，在全國(guó)土地法缺失和邦級(jí)土地立法嚴(yán)重滯后的情況下，印度各邦的土地審批制度既不統(tǒng)一又不透明，由此引發(fā)土地腐敗問(wèn)題極為嚴(yán)重，已成為一種比較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

政府政策的難以實(shí)施和收效，促成了一系列問(wèn)題的惡性循環(huán)，如房?jī)r(jià)的攀升、貧民的增多、貧富分化的加劇等社會(huì)問(wèn)題。

(四)房屋質(zhì)量問(wèn)題

在印度房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于土地價(jià)格比較昂貴，而一些住宅的價(jià)格難以讓消費(fèi)者接受，一些開發(fā)商不斷地在房屋的建筑材料上下工夫，偷工減料的現(xiàn)象普遍存在。孟買一家家族控制大型地產(chǎn)開發(fā)商的主管拉維?拉赫伽認(rèn)為，在那些計(jì)劃于2008年前完工的在建項(xiàng)目中，只有1／5的能在建筑和現(xiàn)代零售設(shè)計(jì)方面達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。在印度的房屋成本中，土地成本占據(jù)了50%左右，而建筑材料成本卻非常低，而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也比較低(如圖4所示)。因此，企業(yè)在房屋的建設(shè)時(shí)很難保證房屋的質(zhì)量，而政府也沒(méi)有相應(yīng)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

(五)房地產(chǎn)金融服務(wù)日臻完善，但仍然無(wú)法滿足房地產(chǎn)的資金需求。印度的擁有各類的金融機(jī)構(gòu)，包括住房開發(fā)金融公司、住房開發(fā)金融公司、國(guó)家住房銀行、印度儲(chǔ)備銀行和人壽保險(xiǎn)公司等。這為其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供重要的資金保障。印度政府并不直接投資房地產(chǎn)。除農(nóng)村貧民和其他經(jīng)濟(jì)地位脆弱的階層如城市貧民窟居民、碼頭工人和種植園工人外，其他社會(huì)階層的住房問(wèn)題都由各種住宅融資機(jī)構(gòu)和住房合作社等經(jīng)營(yíng)辦理。由國(guó)家設(shè)立的專業(yè)銀行為住房建筑提供信貸，作為這些住房融資機(jī)構(gòu)和住房合作社等籌措資金的后盾。然而，印度房地產(chǎn)的資金仍然有很大的缺口。在印度，大部分房屋金融公司具有“嫌貧愛(ài)富”的思想，認(rèn)為富裕階層的信用度高，而建筑商和開發(fā)商沒(méi)有任何信任度可言。因此，印度的房屋金融公司的大部分的資金都貸款給了富裕階層，而只有5%～7%的資金貸款給了建筑商和開發(fā)商。這樣造成了大量的建筑商和開發(fā)者被迫尋求高利息的民間借貸，反過(guò)來(lái)又加劇了他們的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

值得注意的是，印度的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新明顯不足，無(wú)法滿足居民的消費(fèi)需求。印度至今還沒(méi)有像西方發(fā)達(dá)國(guó)家所擁有的共同基金、養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托基金和資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)。由于金融市場(chǎng)門檻比較高、貸款額度低、房屋價(jià)格較高等因素的影響，一般的普通民眾難以涉足到住房金融市場(chǎng)。盡管國(guó)家設(shè)立了各類的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，但相對(duì)于高價(jià)的房屋和高利息貸款，幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)盧比的貸款只能是杯水車薪。

(六)房地產(chǎn)價(jià)位不合理

合理的定價(jià)關(guān)系到市場(chǎng)的有效發(fā)展，房地產(chǎn)的定價(jià)尤其如此。雖然定價(jià)涉及到諸多因素，但最重要的還是要與本國(guó)的居民收入、人口結(jié)構(gòu)、住房需求等匹配。印度土地的私有化使得土地的價(jià)格非常昂貴，這一點(diǎn)很難通過(guò)其他因素價(jià)格改變。但在住房的價(jià)格上，可以開發(fā)出不同價(jià)位的住房。以印度2008-2011年房屋銷售情況來(lái)看，目前，印度房屋的空置率較高，其中一個(gè)原因在于低價(jià)位和高價(jià)位的住房難以得到市場(chǎng)認(rèn)可，造成大量的低價(jià)和高價(jià)住房積壓。

如圖5所示，價(jià)位在2000盧比以下或7500盧比以上每平米的住房銷售情況不太理想。

三、印度房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)中國(guó)的啟示

近年來(lái)，印度房地產(chǎn)取得突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，為世人所矚目。印度高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、年輕化的人口結(jié)構(gòu)、中等收入階層的不斷增多以及IT技術(shù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展都為其房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)窮的動(dòng)力和潛力。然而，透過(guò)印度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展存在的諸多問(wèn)題，可以為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供有益的啟示。

第一，要重視房地產(chǎn)在平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決民生問(wèn)題中的巨大作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)是大部分發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展的調(diào)節(jié)器和穩(wěn)定器。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)民生等方面的既有積極的一面，也有破壞作用，表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)一方面為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力，而另一方面卻通過(guò)金融杠桿、價(jià)格機(jī)制和地域分布等因素潛在地拉大區(qū)域間、城市間乃至人與人之間差距。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，要兼顧區(qū)域平衡與社會(huì)平等，注重房地產(chǎn)的投資建設(shè)在區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展，注重人民獲取住房的承受能力。

在平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，政府應(yīng)該制定區(qū)域差異化政策(包括差異性的稅收政策、金融政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等)，積極引導(dǎo)資金向中、西部等欠發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)；在解決民生問(wèn)題上，應(yīng)積極完善保障房住房體系的建設(shè)及其配套設(shè)施，發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融服務(wù)，為弱勢(shì)群體和中產(chǎn)階級(jí)提供信貸傾斜和扶持，加大政府在保障性住房中的引導(dǎo)作用。

第二，應(yīng)堅(jiān)持中國(guó)土地公有制，避免土地的私有化。印度的實(shí)踐表明，土地私有制度在人口眾多的發(fā)展中國(guó)家效果并不好，造成了頑固的貧困問(wèn)題，中國(guó)如果實(shí)行土地私有制，難免陷入同樣的困境。印度的土地私有化是其在歷史、社會(huì)等因素作用下遺留下來(lái)的一大難題，很難得以扭轉(zhuǎn)。這一制度給當(dāng)今印度的房地產(chǎn)開發(fā)造成嚴(yán)重的阻礙作用，加劇了印度社會(huì)的矛盾，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)主義土地公有制是中國(guó)共產(chǎn)黨經(jīng)過(guò)一系列改革來(lái)之不易的成果。這一制度不僅為農(nóng)民提供了最為重要的社會(huì)保障，也為我國(guó)政府在房地產(chǎn)的規(guī)劃和管理上有法可依。

第三，應(yīng)制定合理的政策穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的高漲已經(jīng)成為了中國(guó)目前亟待解決的嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題之一。由于房?jī)r(jià)的不斷高漲，加劇了社會(huì)底層的生活壓力，不利于人民生活水平的提升和社會(huì)穩(wěn)定。印度獨(dú)特的土地制度和巨大的貧富差距使得其房地產(chǎn)價(jià)格難以適應(yīng)社會(huì)底層人民的生活，造成了城市貧民窟的泛濫和社會(huì)矛盾的激化。因此，應(yīng)該積極通過(guò)節(jié)約利用土地資源、合理規(guī)劃城市布局、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融和降低土地成本等措施穩(wěn)步解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益穩(wěn)定和成熟。

第四，加快房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。印度在推動(dòng)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展方面做得比較成功，顯示出巨大的發(fā)展前景。與旅游業(yè)結(jié)合的旅游房地產(chǎn)、與零售業(yè)結(jié)合的零售業(yè)房地產(chǎn)和與IT業(yè)結(jié)合的租賃業(yè)為其房地產(chǎn)的融合發(fā)展樹立了標(biāo)榜。

房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品質(zhì)量提出了更高的要求。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展不僅可以較好地提高房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和管理效率，而且還是我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)本身內(nèi)在矛盾發(fā)展的必然結(jié)果。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸逐漸凸顯和人們生活方式的多樣性變化，推動(dòng)和加強(qiáng)諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部發(fā)展矛盾、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑之一，也將為其他產(chǎn)業(yè)間的融合發(fā)展提供契機(jī)。

第五，重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。印度基礎(chǔ)設(shè)施的滯后嚴(yán)重影響了其房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。因此，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為其后續(xù)的重要措施。中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盡管發(fā)展很快，但質(zhì)量和水平還有待提高，尤其是與相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較落后。例如，中國(guó)一些城市的交通設(shè)施已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有的承載能力；大部分城市的下水道建設(shè)滯后，加上由于人為的疏忽也已老化，在強(qiáng)降雨過(guò)后極易造成城市內(nèi)澇和洪水泛濫；一些社區(qū)配套設(shè)施還比較缺失，規(guī)劃也不合理，滿足不了居民的正常所需。今后，中國(guó)還應(yīng)該大力加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。