澳大利亞房地產(chǎn)概況及借鑒

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2781 收藏

澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度在世界名列前茅。自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，健全的法律法規(guī)，成熟的管理規(guī)范，是保障澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提。在澳大利亞，商品房的交易一般實(shí)行第三方制度，永久的房屋產(chǎn)權(quán)有利于住房消費(fèi)和投資，也會(huì)受惠于銀行的貸款機(jī)制和還款策略。澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)總體來(lái)講仍是賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)也一直保持著租金回報(bào)高、租賃合同期長(zhǎng)的特點(diǎn)，資本增值在近20年也呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。政府幫助和支持“居者有其屋”，對(duì)首套購(gòu)房者和租房者給予補(bǔ)貼，對(duì)低收入者提供廉租房，還建立了全球唯一的“負(fù)扣稅”制度。商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房投資、允許房產(chǎn)投資者先付息到期再還本金的償付方式、投資房增值后還可憑其增值額向銀行再融資等方面，做了大量的金融創(chuàng)新工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和管理是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，本文無(wú)意對(duì)其進(jìn)行全面分析和研究，只試圖對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的上述內(nèi)容做一些介紹和具體研究，它山之石，可以攻玉。

一、澳大利亞房產(chǎn)：市場(chǎng)

(一)房屋產(chǎn)權(quán)的永久性

簡(jiǎn)單而言，房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)一般是70年的使用權(quán)，而且不包括所有權(quán)。在澳大利亞，房屋和土地買賣是分開(kāi)處理的。購(gòu)房者購(gòu)買獨(dú)棟別墅(house，即獨(dú)立房，國(guó)內(nèi)通常稱獨(dú)立別墅)時(shí)簽的是土地和房屋一攬子(landand house package)合同，也就是先簽土地轉(zhuǎn)讓合同，再和開(kāi)發(fā)商簽房屋買賣合同。當(dāng)然，也可以由買家先買好地，自己找設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，經(jīng)政府審批后再建房。如果購(gòu)房者購(gòu)買的是公寓(apartment)，也是有土地所有權(quán)的，它是聯(lián)合或共有土地(jointland)，也就是其土地是和別人共有的。與獨(dú)立別墅相比，這種共有土地在使用等方面會(huì)受到許多限制，但它卻能減少許多手續(xù)上的麻煩，尤其是不用支付每年都要交的土地稅(land tax)。無(wú)疑，房屋的產(chǎn)權(quán)非常重要，在澳洲，房屋產(chǎn)權(quán)還決定了購(gòu)房者在買房時(shí)銀行的貸款機(jī)制和還款策略。

(二)商品房交易

澳大利亞制度的嚴(yán)謹(jǐn)性體現(xiàn)在各個(gè)領(lǐng)域，包括商品房交易市場(chǎng)。在澳大利亞，商品房的交易一般實(shí)行第三方制度。業(yè)主或賣主(vendor)和買家(customer)通常不會(huì)見(jiàn)面，整個(gè)買賣過(guò)程都通過(guò)第三方———中介(agency)完成。在買賣雙方的律師配合下，由中介為雙方交換合同。聯(lián)系律師、邀請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人(broker)幫助貸款等工作也可以委托中介做。同時(shí)，由于中介有較強(qiáng)的議價(jià)能力(bargainpoｗer，集合買家即相當(dāng)于團(tuán)購(gòu))，有時(shí)還可以向開(kāi)發(fā)商為買家爭(zhēng)取一定的利益。中介機(jī)構(gòu)是可以值得信賴的。在澳大利亞，要想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，哪怕只是做拿鑰匙開(kāi)門帶人看房子的工作，也需要職業(yè)資格認(rèn)證(real estate registration licence)，隨著職位的變遷尤其是職位的提升，還要強(qiáng)制性的接受相關(guān)課程的再教育，考取各種證書。在培訓(xùn)過(guò)程中，入門的執(zhí)照(licence)主要是培訓(xùn)職業(yè)道德和法律的相關(guān)知識(shí)，課程為期一周，加上考試直至fair trading下發(fā)執(zhí)照，總共要2－3個(gè)月的時(shí)間。培訓(xùn)課不僅講授知識(shí)，而且有很多案例分析，特別是強(qiáng)調(diào)做人和介紹業(yè)務(wù)要誠(chéng)實(shí)信用，所說(shuō)的每一句話都有可能被作為呈堂證供。夸張的話不懂的事不能說(shuō)。信息披露(disclosure)是很重要的一條，諸如房里死過(guò)人、下水道會(huì)堵塞等都必須要說(shuō)，否則中介就是唯一責(zé)任人。中介進(jìn)入房產(chǎn)公司后還要進(jìn)行為期三個(gè)月到半年的培訓(xùn)，這是因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)對(duì)中介的要求更高，不僅要掌握房產(chǎn)知識(shí)，包括房屋結(jié)構(gòu)、材料甚至房屋朝向和風(fēng)水，還要有財(cái)務(wù)狀況、投資理財(cái)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)等知識(shí)。澳大利亞政府沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有資質(zhì)，但是嚴(yán)格規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷策劃師、房地產(chǎn)中介人員必須具有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書才能執(zhí)業(yè)。

一般來(lái)說(shuō)，樓盤項(xiàng)目通常是從da(development approval)即樓盤項(xiàng)目審批下來(lái)就開(kāi)始銷售。開(kāi)發(fā)商邊蓋邊賣，越賣越貴，等到房子蓋好時(shí)房子也就所剩無(wú)幾了。所以，一些有經(jīng)驗(yàn)的人想購(gòu)這類房，往往在看到大樓模型、模擬圖、戶型圖和工地就會(huì)開(kāi)始，通常是先付一定數(shù)量的訂金，之后付房款的10%，到交房時(shí)才付清款項(xiàng)，這樣就可能會(huì)得到一些價(jià)格上的優(yōu)惠或其他優(yōu)惠政策。這筆首付10%的資金會(huì)直接存入律師信托銀行賬戶，任何人都無(wú)權(quán)動(dòng)用，為購(gòu)房者規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房屋增值潛力

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展(不少人借助房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速致富)，進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)的一段時(shí)間里房?jī)r(jià)甚至暴漲，高居不下。在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期里，澳大利亞房?jī)r(jià)走勢(shì)是比較穩(wěn)定———穩(wěn)步合理上升的，即年增長(zhǎng)率大約是7%—10%，也就是基本上7—10年房?jī)r(jià)翻一番。澳大利亞40多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展和人民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，是其房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、持續(xù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。當(dāng)然，這也有文化背景方面的因素。在由白人文化背景主導(dǎo)時(shí)期，西方人喜歡租房要多于買房，據(jù)資料報(bào)道，當(dāng)時(shí)澳洲居民中有近30%的人租房住。隨著近幾十年源源不斷的新增移民(以致澳大利亞每年2．1%的人口增長(zhǎng))尤其是亞洲移民(中國(guó)移民就更不用說(shuō)了———中國(guó)人的傳統(tǒng)就是“安居樂(lè)業(yè)”，都喜歡買房)為澳大利亞帶來(lái)了大量的住房需求，也引入了購(gòu)房安家的觀念。不過(guò)，盡管如此，租房文化思想仍然深入人心———曾經(jīng)的租房文化盛行和現(xiàn)在的租房文化思想依在，對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有著特殊的意義和作用，它可能在一定程度上調(diào)節(jié)或扼制了房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)也是值得我們借鑒的。

(四)空置率和租金回報(bào)率

商品房空置率(vacancy rate)是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是否健康的重要指標(biāo)。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%－－10%之間為合理區(qū)間，商品房供求基本平衡；商品房空置率進(jìn)入10%－20%區(qū)間為空置危險(xiǎn)區(qū)，必須采取措施，促進(jìn)商品房銷售，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

與國(guó)內(nèi)大中城市商品房空置率較高的情況比較，澳大利亞商品房的空置率是很低的，甚至在國(guó)際慣例的合理區(qū)間之下。以澳大利亞最大的城市悉尼為例，空置率在1．6%—1．8%浮動(dòng)。如前所述，在澳大利亞，有30%的澳洲人租房住。因此，在澳大利亞投資買房不用擔(dān)心租不出去，除非是非常偏僻的地方。中國(guó)留學(xué)生尤其是男留學(xué)生有時(shí)還會(huì)為租房發(fā)愁。

租金回報(bào)率roi(return on investment)是指所購(gòu)房每年的房租收入和該購(gòu)房?jī)r(jià)格的比率，即租金收入除以房?jī)r(jià)。據(jù)了解，目前在我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市，普通住宅的平均投資回報(bào)率要小于3．5%。澳大利亞房產(chǎn)的租金回報(bào)率要高一些，例如，悉尼房產(chǎn)的租金回報(bào)率保持在5．3%左右，布里斯本市中心近來(lái)因人口增長(zhǎng)較快，回報(bào)率可達(dá)到6%—6．5%，墨爾本市中心甚至能達(dá)到7%左右?？芭嗬鳛槭锥?，房?jī)r(jià)和租金都較穩(wěn)定，如果買一棟60萬(wàn)澳元左右的4間臥室房，然后租出去，大約每周的租金是600澳幣，也就是5%左右的租金回報(bào)率。

二、澳大利亞房產(chǎn)：政府

(一)政府的“廉租房”

澳大利亞政府在住房方面首要考慮的是居民的“居者有其屋”。對(duì)于無(wú)房者，政府會(huì)有住房補(bǔ)貼讓其足夠租房??；對(duì)于收入低者(當(dāng)然也有住房補(bǔ)貼)，澳大利亞政府還有“廉租房”。但入住廉租房的人必須完全符合政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求(主要是家庭收入較低者和老年人)，政府會(huì)對(duì)其作反復(fù)考察，確定確有需要才會(huì)批準(zhǔn)。廉租房并不像人們自然想象到的那么簡(jiǎn)陋，而是條件非常好。廉租房除浴室、廚房、衛(wèi)生間外，還有一間寬敞的客廳，并按人口分配臥室，有幾個(gè)成年的孩子就給幾間。廉租房主要體現(xiàn)在租金上的“廉”，大約為普通住房的1／4，且用水基本上是免費(fèi)的(澳大利亞水比較珍貴)，電費(fèi)、煤氣費(fèi)等也優(yōu)惠打折。由于廉租房住戶相對(duì)是弱勢(shì)群體，所以政府要為他們著想，提供生活上的方便，如廉租房要蓋在好地段，交通要最方便，附近一定要有公交車或火車站。在墨爾本，凡在好地段看到的三四層以上的較為整齊的樓房，大都是政府廉租房。廉租房大都配有公用洗衣機(jī)和烘干機(jī)，房頂上會(huì)另設(shè)洗衣機(jī)房，供住戶免費(fèi)使用。廉租房?jī)?nèi)還配有廚房設(shè)備和電烤箱。機(jī)器出了故障，政府會(huì)馬上派人來(lái)修。凡是政府給的設(shè)備，維修費(fèi)用都由政府負(fù)責(zé)。地毯的定期清洗和更換，樓梯、走道的清掃，廉租房周邊的大片綠地和草坪，以及兒童游戲設(shè)施等，這些都由政府負(fù)責(zé)。

(二)政府的購(gòu)房補(bǔ)貼

如前所述，購(gòu)房者的租金回報(bào)率(roi，returnon investment)已經(jīng)達(dá)到5%及以上，僅就這筆租金收入(還未考慮房?jī)r(jià)上漲因素)基本上可以抵付銀行的貸款利息支出。可見(jiàn)，就經(jīng)濟(jì)上的意義而言，在澳大利亞租房住不如自己買房住。然而，澳大利亞人推崇自由與超前消費(fèi)，不少人偏好租房。因此，政府一直采取鼓勵(lì)居民購(gòu)房的政策，一是購(gòu)房時(shí)給予補(bǔ)貼，二是每年退還一部分費(fèi)用(“負(fù)稅費(fèi)”)，三是不實(shí)行遺產(chǎn)稅政策。例如，新南威爾士州首次置業(yè)者購(gòu)買65萬(wàn)澳元以下的新房或樓花，將獲得15000萬(wàn)澳元的補(bǔ)貼(2014年下調(diào)至1萬(wàn)澳元)；昆士蘭州首次置業(yè)者從2012年9月起可申請(qǐng)15，000澳幣政府資助，但房?jī)r(jià)總額不得超過(guò)75萬(wàn)澳元，且必須是新房或者樓花；維多利亞州政府從2013年7月起推行新的首次置業(yè)者補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為10，000澳元。

(三)政府的“負(fù)扣稅”制度

澳大利亞是唯一一個(gè)實(shí)行“負(fù)資產(chǎn)負(fù)債報(bào)稅”(negative gearing tax return)的國(guó)家，很多人把它稱為負(fù)扣稅，這種負(fù)扣稅是指投資用途的支出。為了鼓勵(lì)房產(chǎn)投資，稅務(wù)局把個(gè)人房屋出租當(dāng)成了一種會(huì)產(chǎn)生應(yīng)稅收入(assessable income)的小生意。會(huì)計(jì)有一個(gè)原則叫權(quán)責(zé)發(fā)生制(accrual accounting)，它是指以實(shí)質(zhì)取得收到現(xiàn)金的權(quán)利或支付現(xiàn)金的責(zé)任權(quán)責(zé)的發(fā)生為標(biāo)志來(lái)確認(rèn)本期收入和費(fèi)用及債權(quán)和債務(wù)，即收入按現(xiàn)金收入及未來(lái)現(xiàn)金收入———債權(quán)的發(fā)生來(lái)確認(rèn)；費(fèi)用按現(xiàn)金支出及未來(lái)現(xiàn)金支出———債務(wù)的發(fā)生進(jìn)行確認(rèn)。簡(jiǎn)而言之，就是算賬時(shí)將折舊算進(jìn)去，看上去你虧了，但實(shí)際上你沒(méi)虧，因?yàn)橘u房子的時(shí)候沒(méi)人管你的折舊。例如，假設(shè)a 年收入8萬(wàn)元，去年買了一套60萬(wàn)的新房子，第一年折舊在1．8萬(wàn)左右。在租房這個(gè)“小生意”上，a 的其他有形支出還包括councilrate，ｗater rate，strata，interest……收入是rent(租金)。一切按保守計(jì)算，roi＝5．2．收入－支出＝600元＊52(一年的租金)－5．5%(貸款利率)＊48萬(wàn)(貸款80%的年利息)－500(ｗater rate)－1200(strata)－600(council rate)≈ 0(簡(jiǎn)單說(shuō)，就是租金收入可以基本上支付該房屋的所有費(fèi)用支出，包括貸款利息、稅費(fèi)、水費(fèi)等)。那么在會(huì)計(jì)上，a這套房子的總虧損就等于折舊額18，000元。接下來(lái)該重新計(jì)算今年的應(yīng)納稅額(tax liability)了。因?yàn)橥顿Y“虧損”的緣故，a 今年計(jì)算稅額的收入(taxible income)變成了62000元(80000－18000)，簡(jiǎn)單算，可以退稅5850元(18000＊32．5%，即政府補(bǔ)貼)。而且，房產(chǎn)投資對(duì)于高收入人群有更好的避稅效果。

三、澳大利亞房產(chǎn)：銀行

(一)貸款難度及風(fēng)險(xiǎn)

在澳大利亞，房產(chǎn)投資者向銀行申請(qǐng)貸款不會(huì)太難(即使是符合條件的留學(xué)生以父母做擔(dān)保人也可以申請(qǐng)貸款，當(dāng)然要以擔(dān)保人的收入來(lái)?yè)?dān)保其貸款)，在經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人(broker)的專業(yè)指導(dǎo)之后，一般都可以申請(qǐng)到80%的貸款。這些專業(yè)指導(dǎo)包括cancel你的信用卡來(lái)降低信用違約程度等。一般情況下，貸款不需要額外的抵押物，房子本身就是抵押物，這也說(shuō)明銀行業(yè)對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心。其實(shí)，如果購(gòu)房者還款能力出現(xiàn)問(wèn)題，銀行只需收回這套房產(chǎn)并以當(dāng)時(shí)價(jià)格對(duì)外競(jìng)拍，銀行有把握該房屋回收之后的市場(chǎng)價(jià)格要高于它放貸時(shí)支付的價(jià)格(貸款利率比存款利率通常只高一個(gè)百分點(diǎn))。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪aaa主權(quán)評(píng)級(jí)的唯一發(fā)達(dá)國(guó)家，澳元已經(jīng)具備了部分避險(xiǎn)功能，即便是08年的金融危機(jī)對(duì)澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)也并未有大的沖擊。澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)擔(dān)當(dāng)了平衡澳大利亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角色，每當(dāng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有不安定預(yù)期時(shí)，政府便會(huì)采取一系列措施鼓勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)，刺激內(nèi)需，如降息、政策性補(bǔ)助等。

(二)貸款首付的杠桿作用

房屋貸款在投資上起了金融杠桿(leverage)的作用，用較小的投入博取較大的投資收益，尤其在房屋的租金收入與貸款利息支出基本持平的澳大利亞，購(gòu)買房產(chǎn)首付僅為10%—20%。如果首付較高，購(gòu)買商品房用于投資及出租，在理論上失去了投資價(jià)值，單純預(yù)期房屋增值獲取收益是不理性的投資，這被很多澳大利亞商品房投資者所認(rèn)可。有的留學(xué)生家長(zhǎng)在澳大利亞“以房養(yǎng)學(xué)”的投資收到了成效。以購(gòu)買一套60萬(wàn)澳元的公寓房(apartment)為例，購(gòu)買樓花的訂金只需5%—10%，即3—6萬(wàn)澳元。兩年后樓盤竣工，按照年增長(zhǎng)7%計(jì)算，房屋已增長(zhǎng)至68．4萬(wàn)澳元，獲利將是兩年多的學(xué)費(fèi)。房屋交付后，如果用于自住，支付的是和房租差不多的貸款，得到了一套房子；如果將其出租，租金收入抵消貸款，待房?jī)r(jià)漲到一定位置后將其賣掉，將會(huì)有一大筆資本收益(capitalgain)。

(三)只付利息到期再還本金

絲路印象甚至有點(diǎn)驚訝的認(rèn)識(shí)到，澳大利亞的銀行允許購(gòu)房者每月只還貸款利息(interest)，而到期再還本金(principle)。中國(guó)的房屋使用權(quán)只有70年，所以需要在房屋使用的期限內(nèi)把錢付清，否則就會(huì)有貸款風(fēng)險(xiǎn)。而澳大利亞的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，即永久(forever)無(wú)限期，因此它的償還也就可以無(wú)限期。投資者的投資行為必然是追求利益的最大化和風(fēng)險(xiǎn)的最小化，投資者對(duì)投資項(xiàng)目的信心會(huì)不同，如果沒(méi)信心就會(huì)少投錢；如果有信心，就會(huì)把這部分資金(該房貸款的本金)投到其他地方和項(xiàng)目，既實(shí)現(xiàn)了利益最大化又分散了風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，根

據(jù)貨幣時(shí)間價(jià)值理論，20年或30年后貨幣含金量肯定不如現(xiàn)在。換言之，隨著時(shí)間的推移，貨幣的貶值，20年或30年后貨幣價(jià)值與今天已經(jīng)不能同日而語(yǔ)了。

(四)銀行再融資

當(dāng)你購(gòu)買的住房增值后，實(shí)際上就有了一筆“賬目”上的收入，澳大利亞的銀行可以依此給你再融資。例如，a購(gòu)買的房子已經(jīng)從60萬(wàn)元上漲到了70萬(wàn)元，那么，這房?jī)r(jià)上漲的10萬(wàn)元賬面收益就可以向銀行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，可以作為第二套房子的首付，“免費(fèi)”購(gòu)買第二套房產(chǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，盡管大家都較富裕，但想要一夜暴富的概率非常低，財(cái)富往往需要通過(guò)幾代人的努力慢慢積累。

總的來(lái)說(shuō)，澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)在全球金融危機(jī)后獨(dú)善其身，低風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)回報(bào)，持續(xù)健康發(fā)展，得益于澳大利亞政府審慎的財(cái)政政策、穩(wěn)定的政治、多元文化和優(yōu)美的自然環(huán)境。澳大利亞房地產(chǎn)，作為穩(wěn)定的中長(zhǎng)期投資選擇也越來(lái)越被國(guó)際投資者重視，澳大利亞的政治，經(jīng)濟(jì)及法律體系完善、透明，也歡迎海外投資。其成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作及健全的行業(yè)規(guī)范更保障了投資人權(quán)益，及其資金的安全與穩(wěn)定增值。當(dāng)然，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些急需解決的問(wèn)題，例如，一些重要城市諸如悉尼，這幾年房?jī)r(jià)猛漲，不少人擔(dān)心會(huì)有泡沫甚至?xí)辣P；澳大利亞房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的中長(zhǎng)期投資選擇，也越來(lái)越被國(guó)際投資者所重視，大量資金涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何在吸引這些國(guó)際資金的同時(shí)，又能持續(xù)穩(wěn)健快速發(fā)展自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還正在研究之中。近幾年澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，價(jià)格總體呈逐步上升趨勢(shì)，但地區(qū)和城市不同，房?jī)r(jià)的差別較大，發(fā)展不夠平衡。例如，悉尼市作為澳大利亞最大的城市，就業(yè)機(jī)會(huì)和人才市場(chǎng)吸引了世界各地的移民；同樣，墨爾本市連續(xù)4年被評(píng)為世界最宜居的城市，人口增長(zhǎng)很快，人口的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了這兩個(gè)城市住宅市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升。首都堪培拉清新和寂靜的環(huán)境適合年長(zhǎng)人養(yǎng)老居??；黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區(qū)的人口相對(duì)穩(wěn)定，住宅價(jià)格則持續(xù)平穩(wěn)。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)澳大利亞事業(yè)部