2022年日本買房投資騙局
來源：絲路印象
2024-07-19 17:34:02
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日本是距離中國最近的發(fā)達國家，更是世界第三大經(jīng)濟體，日元對人民幣的匯率高達17:1……這么多的優(yōu)勢疊加在一起，讓日本投資成為極少數(shù)同時兼具“保值性與增值性”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。絲路印象投資分析日本事業(yè)部根據(jù)對日本市場多年的實地調(diào)研經(jīng)驗，系統(tǒng)的分析了日本買房投資騙局。
說起投資資產(chǎn)，中國人最偏愛的無疑還是房產(chǎn)。保值性強、還是實打?qū)嵉牟粍赢a(chǎn)，即使房價下跌，也不會像證券、股票一樣虧到血本無歸——就算再不濟，它也是一套房??！ 日本的房產(chǎn)交易法律相當(dāng)健全，但即便如此，天坑依然不少，而且其中大多都不是因為語言不通而產(chǎn)生的。 卓杰海外結(jié)合自己客戶的經(jīng)歷，以及和日本房產(chǎn)中介互相交流的經(jīng)驗，撰寫了一份《日本房屋投資防坑手冊（升級版）》，為您梳理日本房產(chǎn)投資的8大陷阱，一定要擦亮眼睛，小心避險。 一、“表面收益率”不是真實收益！ 危險度：★★★★★ 大多數(shù)人投資日本房產(chǎn)的三個主要理由，就是日元資產(chǎn)、房價穩(wěn)定、租金回報率高。但實際上，只要收益率足夠高，投資就成功了一大半。 中介在推薦介紹房屋時，一般會使用如下圖的“房源紙”，而在房源紙的頂端，都會用很大的字體寫著“收益率”。 但您發(fā)現(xiàn)了嗎？日本房屋的收益率不是一種，而是兩種！即“表面收益率”和“實際收益率”。 表面收益率，也就是我們常說的毛收益率，即沒有扣除成本的粗算收益。這個收益的計算方法是把一年的租金收入除以房屋價格得到的。但如果想知道真實能到手的收益，必須去找對應(yīng)的“真實收益率”。 有一些中介會，會在介紹房屋時指著“表面收益率”大做文章，甚至在房源紙上也只能看到“表面收益率”（如下圖）。卓杰海外提醒您，無論這個數(shù)字再高，也不要輕信。 因為日本的房屋持有成本包括固都稅（房產(chǎn)稅）、托管費，修繕金和管理費等，雜七雜八的費用算下來大概會減少1%-2%的收益。 二、“真實收益率”也是有水分的！ 危險度：★★★★☆ 一些國內(nèi)房產(chǎn)中介的水也深，即使說“真實收益率”，也會遇到房屋報價虛高的情況。 根據(jù)絲路印象投資分析日本事業(yè)部撰寫并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時代日本投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿蟾?/a>》數(shù)據(jù)顯示，通常做法是省略掉固都稅(房產(chǎn)稅)，同時不計算托管費和運營成本，從而讓收益率能夠提高0.5%-0.7%，由于凈收入本身就在5%左右，可以說是相當(dāng)亮眼的提升。 然而，當(dāng)你買了房，發(fā)現(xiàn)自己還需要付出這些成本的時候，就會發(fā)現(xiàn)真正到手的錢并沒有那么多。 那么問題來了，“真實收益率”到底應(yīng)該怎么算呢？ 年真實租金收入=(月租金0.95 — 管理費 — 修繕費)12 — 固都稅 租金回報率=年真實租金收入/房價 這個公式是我們?yōu)榉繓|計算時使用的公式，大家快快收藏！ 另外，日本房產(chǎn)購置時需要多花費大約6%（中介費、購房稅等費用），這個我們一般是不放入公式中的，因為收取租金是一個長期項目，隨著持有時間的拉長而變少，5年后基本上可以忽略不計。 三、房價“虛”高 危險度：★★★★ 在挑選日本房屋時，由于房源都掌握在中介手中，很容易出現(xiàn)虛報房價的情況（雖然不多）。所以，在購買前建議了解一下周邊的房價，做個對比。 不過，由于大多數(shù)中介都是國內(nèi)公司，拿到的房源并不是一手房源，而是日本中介給的二手房源，所以數(shù)量較少，同一地區(qū)往往會只有1、2套房屋可供挑選。 所以，建議咨詢有日本房產(chǎn)資質(zhì)的中介，日本公司更好，這樣能選的房子種類和數(shù)量都會更多，除了比一比價格外，也更容易挑選到心儀的房屋。 另外，日本的房屋交易基本上是不接受講價的，這一點和國內(nèi)大不相同。特別是那些比較搶手的房屋，卓杰海外上個月發(fā)布了一套150萬元的大阪二手公寓，兩天內(nèi)收到了5個購房申請，如果這時候還想著講價，很快就會被其他人搶走這套房。 四、東京的新房，是天坑！ 危險度：★★★★ 如果要在東京投資買房，不要選新房。 東京的房價不算很高，2021年7月最新的平均價格只有6萬元人民幣。但是，東京的新房價格很高，是二手房的一倍左右。 自2013年到2019年，東京房價逐年增長。去年雖然因為疫情而有所下跌，但今年已經(jīng)突破了2019年的高點，再創(chuàng)新高。除非是自住，否則從投資價值分析，新房遠不如二手房更加保值。 另一方面，購買新房并不適合外國人。為什么？因為外國人是無法在日本銀行獲得低利息房屋貸款的。如果是日本人買房，房貸利息只有1%-1.5%，首付款只需要1成甚至更低。 但如果是中國投資者，即使擁有國外繳稅證明或在日本注冊公司，貸款利率最低也要在3%以上，而且一般最高只能貸款一半，也就是需要5成的首付款。投入大大提高，但房屋的租金收益率可能還不如二手房來得高，性價比實在太低。 所以，如果是投資而非自住，千萬別被忽悠買東京的二手房，太不值了! 五、低于50萬人民幣的房子，就別買了 危險度：★★★☆ 有些中介會以低房價吸引投資者，比如“東京都50萬一套”就是很有魅力的一個噱頭。想想看，在日本首都東京，只需要50萬就能買套房，難道不值嗎？ 當(dāng)然不值！ 東京都是一個很大的概念，和大阪府類似，管轄的地方除了核心區(qū)（東京23區(qū)、大阪24區(qū)）外，還有很大一部分是多摩地域和島嶼部。按照國內(nèi)的說法，那就是連郊區(qū)都算不上的山區(qū)，人煙稀少。 如果不了解上述概念，只是因為看到宣傳感覺不錯，那可就真的是入了坑了。 這些地區(qū)的房價確實便宜，50萬就能買到一整棟一戶建，甚至價格還能更低。但實際上，這些地方的人口長期流失，留下的只有老年人，年輕人全在核心區(qū)居住，因此購買的房屋幾乎不可能出租，一毛錢的租金也收不到。 即使用來自住，也要考慮安全問題。雖然日本整體來說安全性很高，但也并不是沒有小偷和強盜。而一個來自外國的有錢肥羊，正是他們眼中最好的目標(biāo)。 另外，我們要意識到，天上是不會掉餡餅的。投資基本上遵循以下規(guī)律：投入得越多，收益也就越高。 一套市中心的公寓，100萬左右，凈收益一般在4%-6%之間； 一套位于大阪的民宿，200萬起跳，收益率6%-8%，甚至更高； 投資一棟樓，收益率不但更穩(wěn)定有保障，可達6%-10%左右，更能保障“經(jīng)營管理簽證”的續(xù)簽。 所以，如果是只想花幾十萬元投資日本房產(chǎn)，收益很難滿足預(yù)期。即使一時間能出租出去，但一旦租戶搬走，也很難找到新房客。 六、房子旁邊有墓地，你敢住嗎？ 危險度：★★★☆ 日本的房屋是永久產(chǎn)權(quán)，買了就是自己的。如果是一戶建，那么土地也是私人的。只要不觸犯法律，想怎么處理都可以，包括人的身后事…… 還有一點想必大家都知道，日本的神社很多，幾乎是走幾步就能看到一座。大部分神社是祈福用的，但也有少部分神社，里面供奉著死者，甚至還有墓碑和墓地。 住的房子挨著墓地，不止中國人覺得晦氣，日本人也是一樣。所以，墓地附近的房屋價格一般會比其他地方低。當(dāng)然，租金也低，出租也比并不容易。 那么，如何避開這個坑呢？ 很簡單，日本有一個非常重要的說明書——【重要事項說明書】，里面記載了房子的“前世今生”，以及跟房子交易有關(guān)的重要信息等，當(dāng)然也包括是否挨著墓地、是否發(fā)生過事故等等，雖然是日語文書，但只要記得讓中介逐條講解，就不會遇到上述問題了。 七、總戶數(shù)少于20戶的公寓，慎選！ 危險度：★★★ 戶數(shù)少的公寓并不是說質(zhì)量不好，而是考慮到房屋修繕的問題。 日本房屋規(guī)定每個月都要交修繕金，數(shù)額由評估價值和其他條件決定。因此，如果公寓總戶數(shù)較少，那么整棟樓的維護資金平均下來，個人需要承擔(dān)的就會比戶數(shù)多的公寓要多不少。 另外，雖然沒有法律規(guī)定，但日本公寓一般15-20年會進行一次翻新，所需資金除了之前繳納的修繕金外，不足的部分就需要戶主補充，這又是一筆額外的支出。 八、買房送簽證，注意分辨！ 危險度：★★★ 首先強調(diào)一點，日本并非移民國家，也從來沒有加拿大、歐美那樣的“買房移民”政策。 中介口中的簽證，指的是“經(jīng)營管理簽證”。它不需要你會日語，也不看你的學(xué)歷，只要在日本注冊公司并達到標(biāo)準(zhǔn)，就能申請，可以說是一種非常容易拿到的長期簽證（有效期1年） 但是，日本“經(jīng)營管理簽證”限定必須注冊公司，所以只有帶民宿牌照的房屋才能申請，普通的公寓和一戶建是做不到的。 其次，雖然是“送”簽證，但很多中介只是贈送輔導(dǎo)服務(wù)，具體送簽、申請、寫計劃書等還需要客戶自己操作，如果讓中介代辦就得加錢。所以務(wù)必看清楚條款。 最后，如果不買房卻想申請“經(jīng)營管理簽證”，一般需要花費30-60萬元人民幣（說只需要幾萬塊的都是假的），而且是不會回本的一次性投入。雖然買房的投資額更高一些，但光是租金就是一筆賺頭，還有一套完整的房產(chǎn)，長久來看還是更有價值的。
2026-2031年日本房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險分析報告
報告頁數(shù)：97頁
圖表數(shù)：100
報告類別：前景預(yù)測報告
最后修訂：2025.01
2026-2031年日本基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險分析報告
報告頁數(shù)：110頁
圖表數(shù)：81
報告類別：前景預(yù)測報告
最后修訂：2025.01
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