2022年投資英國房產(chǎn)還是美國房產(chǎn)

  海外房產(chǎn)投資，需要考慮的因素無非幾個：安全性，實用性（是否有自住等需求），成本（性價比），升值空間。絲路印象投資分析英國事業(yè)部根據(jù)對英國市場多年的實地調(diào)研經(jīng)驗，系統(tǒng)的分析了投資英國房產(chǎn)還是美國房產(chǎn)。

  而英國、美國、澳洲、東南亞；這些國家的投資看點在哪里，又有沒有什么投資雷點？或者銷售從來不會告訴你的隱性天坑？這篇文章會全部告訴你：

  首先美國：

  許多海外投資者可能會想到買一套美國的房子如何。一般美國的看點是在“世界第一強國”這個標識上，當然會有一些賣房商會打出美國的產(chǎn)權(quán)保證、環(huán)境優(yōu)良、高租金回報這些優(yōu)點。但這些優(yōu)點其實其他國家的很多房產(chǎn)也能具備。那么美國賣房的agency，一般都不會掩蓋一些美國買房的劣勢和難度問題。這里藍莎給大家普及一下。

  劣勢：高額地稅、租務管制、交易稅費、環(huán)境復雜

  根據(jù)絲路印象投資分析英國事業(yè)部撰寫并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時代英國投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿蟾?/a>》數(shù)據(jù)顯示，實際上了解美國的人都知道，美國本地人不喜歡買房，原因是“買房容易養(yǎng)房難”，美國房價上漲幅度不算大，買房壓力不算大，但是在美國每年要“供房”，即年年給政府上交一筆錢，林林總總算下來也許不比租房劃算，據(jù)皮尤研究中心(Pew
Research Center)統(tǒng)計，美國近幾年來“只租不買”的家庭高達43%。

  美國人其實自己也算賬，也摳門。先不說前期買房的各種費用總額大約是房產(chǎn)價格的3%-5%。每年的地稅：1%-2.4%，是很頭疼的。打比你付100萬美元買了一套美國房，地稅率2%，那么每年你要為這套房繳納2萬美元的房產(chǎn)稅，100除以2＝50年，也就是說你每50年就要重新把自己的房子買一遍。并且更吐血的是，地稅還是根據(jù)房子的“當下實際價值”來收的，也就是房產(chǎn)如果翻了一倍，也就要交翻倍的房產(chǎn)稅，哈，羊毛都是美國政府薅了。加上貸款年利率收外國人的會貴，4-6%,如果是貸款買的房，這樣下來年租金分分鐘就打水漂了。

  再比如租務管制，法律限制了房東對房客收取的房租數(shù)額只允許每年的房租上漲一定的額度，比如2.5%。導致房價和房租的漲幅都不能高，這也是美國增值的一個局限。再后來你想要把美國的房子賣出去，如果是投資房，增值部分需要交納15%-30%的資本利得稅，想想也挺肉疼的。更加苦逼的是，遺產(chǎn)稅在美國的外國人需要交40%，只有6萬美金的免稅額，而美國當?shù)厝诉z產(chǎn)稅免稅額是549萬，所以考慮資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到美國還是這么一個預計。

  最后來講一下安全性的問題。選擇房產(chǎn)其實無外乎選擇一個國家。而由于新冠，美國最近搞得一系列事情大家都有耳聞了，除了政策上搞中國，各種限制（逐中國留學生出境，停發(fā)簽證等），美國治安和社會構(gòu)成屬性也非常復雜，很難講美國置業(yè)是一項穩(wěn)當?shù)倪x擇。

  其實美國選房也非常復雜，大城市貴，小城市偏，而且城市之間距離很遠，法律系統(tǒng)也存在差異，很難去選到合適房子，費神費時。各種環(huán)境復雜，就連美國波士頓管理學院的博迪教授都強調(diào)：“不要去投資當?shù)厝烁袃?yōu)勢的市場?！辈唤ㄗh中國普通人在美國買房。

  所以美國房產(chǎn)還真的不是一般玩家能夠碰的。

  其次澳洲：

  很多人考慮澳洲置業(yè)的初衷也比較簡單，比如保護私有制啦，發(fā)達國家能保值啦，陽光海岸空氣好啊，匯率低還相對便宜啊...之類的。但其實澳洲有地夢也不是那么簡單的。

  舉個簡單的例子，澳幣的匯率非常不穩(wěn)，可以說是過山車，而且匯率這個玩意兒太復雜了，作為初級玩家，還真是沒有一雙慧眼能夠有預計。比如2012年的時候澳幣兌人民幣在6.幾，到13年的時候就變成5.幾，隨后的14到15年，則是越來越向下的趨勢，最低到4.6。你說如果是2012年用人民幣還澳元在澳洲買了一套房子，到15年實際上房子就從匯率來講就已經(jīng)虧了25%，也就是四分之一套房子出去了，套四直接虧成套三，酸爽吧。還更別說這次疫情澳洲匯率還跌到了冰點4。結(jié)合最近澳洲排華政策，再加上澳洲的留學生真的是租房主力軍啊，不得不為澳洲房產(chǎn)銷售商捏把汗。這個情況，敢買真的是條漢子。

  再一點的稅費，各種房屋購置稅，交易稅，所得稅，房屋持有時候的稅費，物管費，垃圾清運費等等，開支實在不小。關鍵是澳洲的稅費還不是穩(wěn)定的收取，受澳洲政府政策影響，況且政策穩(wěn)定性是比較差的。一個黨一套政策，可能上一年還有負扣稅政策，今年取消；然后專門揪著中國人查，比如嚴查買房資金來源，提高貸款稅費等等，傷的起嗎？傷不起，只有無奈地出錢唄。

  再來講澳洲的房貸利率十年平均為7%左右,浮動范圍在5%-8%之間，真?不低。如果純買房租出去，抵不了每年的還貸額。所以澳洲的陽光，有時候還是有點燙手的。

  第三，來講一下最近被炒得很兇的“東南亞”：

  比如泰國，最近幾年旅游很火，然后中國人就覺得泰國很好啊，可以去養(yǎng)老，去度假，房子價格便宜，完了租出去，賣出去，一舉兩得，說不定可以有收益。但這種想法真是too
young too naive。

  首先投資房產(chǎn)的地點，一定要看房產(chǎn)地點的經(jīng)濟社會實力。泰國啥樣，就是一個搞旅游的國家，自己本國經(jīng)濟進步?jīng)]辦法突然依靠某個產(chǎn)業(yè)突飛猛進，人口和房價漲幅，不也就能預期了嗎？比如你的泰國房產(chǎn)要想出租，只有旺季那幾個月出租地出去，有游客花錢買單，但是淡季得有大半年空置，爛在手上每月還要交高額物業(yè)費。不好租更不好賣，因為泰國除了泰國人以外，任何外國人都不允許購買泰國的土地。并且泰國規(guī)定以任何形式購買的土地，都不是在法律框架下進行，風險由投資人自行承擔。一棟樓外國人持有比例不超過49%，這是泰國的規(guī)定，所以泰國有很多專門賣外國人的盤，外國人買是高價，開放商賺錢了，給本地人的就低價拋售，你跑去買不是送人韭菜割。

  再說泰國的房產(chǎn)不便宜，曼谷的精品盤跟上海的價格也不相上下了，你聽說的便宜的，都是特別偏的位置，買了不好租不好賣，看似便宜其實性價比是非常低。

  再說即便是曼谷的二手房，也很難賣出去，沒有外國人看二手房，泰國本地人也不愿意買二手房，況且你還是個外國人，在泰國賣房各種不便，失望幾個月，就只有等割肉降價套現(xiàn)的份。

  再比如越南、馬來西亞這些地方，其實更泰國房產(chǎn)的道理是差不多的，就是國運大環(huán)境你能賭嗎？還有法律對外國人保證的問題，私人財產(chǎn)健全的問題，開發(fā)商物業(yè)靠不靠譜，跑不跑路的問題。這些都是豪賭。

  以上幾個國家的房產(chǎn)市場，并不是勸大家直接拉黑，而是需要仔細考慮評估一下利是否大于弊，風險是否大于機遇。其實如果真的是考慮移民或有自住需求，那肯定考慮在當?shù)刭I房是最合理的。

  總之，我建議，如果你只是普通玩家，以投資為主，海外買房首先是選國家，要投就投經(jīng)濟強的國家，而其中最優(yōu)的選擇就是英國；再來看就是保值升值的房產(chǎn)牛市，這也是英國的表現(xiàn)出眾。

  首先提上來講一點就足以服眾：那就是海外買家和本地買家在英國買房，是被無差別對待的。

  也就是在英國買，不用交外國人稅，而如果在其他國家買，就算在美國，買房首先要交5%的稅，你想想就算這個房子2年漲了5%
再售出，算下來也是一個虧本的買賣。

  如果這一點不夠說明問題，我們從各個層面來縱向比較一下各個國家的不動產(chǎn)投資政策：

  這樣一來就能看出，為什么英國房產(chǎn)，能頗得海外買家青睞。再加上英國房市一向看漲，也怪不得此次疫情期間，美國黑石集團，李嘉誠等又在英國地產(chǎn)市場有大手筆的動作。

  為什么要投英國？下面從各種層面來一一分析英國買房的優(yōu)勢：

  從成本角度來看：

  房價低于北上深，且房產(chǎn)產(chǎn)品豐富，價格區(qū)間大，付款周期靈活，適合不同預算的投資。沒有百分之幾的外國人購房稅，因此比澳洲美國等購房成本少幾十萬；房屋無公攤精裝帶家電，永久產(chǎn)權(quán)踏實放心。貸款利率超低，最低1.69%年利率還可以只還本不還息，資金不多也可以買得起。

  從剛需的角度來看：

  10萬以上英國留學生以及留英的人群，留學，工作每年交租金上萬鎊，不如買房，有很多在英留學生或者工作人群沒有提前做了解，從而后悔沒有“以房養(yǎng)學”，“以租養(yǎng)貸”，把學費生活費全部賺回。了解了英國房產(chǎn)，有條件買的都會選一套購入。

  從趨勢以及投資時機來看：

  目前英鎊匯率處于歷史較低水平；且海外投資買家來自世界各地，并不依賴單一國家投資群體，英國房產(chǎn)持續(xù)吸引海外買家關注。即便是疫情期間，英國房產(chǎn)市場也并沒有褪溫，Rightmove最新報告顯示，2020年6月英格蘭地區(qū)房地產(chǎn)市場賣家掛牌價比3月份上漲1.9%，比去年同期上漲2.9%。代表著英國房產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)中有進。

  再來，英國這個月出臺減免購房印花稅，購買明年3月底之前交付的房產(chǎn)通通減免高達13萬人民幣的印花稅，可謂是真正地對買家發(fā)福利了。

  這些都意味著海外買房，可以考慮英國。