2022年英國(guó)房產(chǎn)投資騙局

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:02 瀏覽：462 收藏

如果跑來一個(gè)銷售跟你說，現(xiàn)在投資倫敦墓地將會(huì)有40%的回報(bào)率，你會(huì)心動(dòng)嗎?現(xiàn)在的銀行利率很低，定期存款的利息也隨之拉低，現(xiàn)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)出一些名目比較奇特的投資產(chǎn)品，你會(huì)心動(dòng)嗎?絲路印象投資分析英國(guó)事業(yè)部根據(jù)對(duì)英國(guó)市場(chǎng)多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了英國(guó)房產(chǎn)投資騙局。

在一個(gè)夏天的深夜里，如果你走進(jìn)在倫敦郊外的一個(gè)猶太人墓地群，你不免會(huì)心生害怕。在高大的磚頭圍墻里，只有那高大的鐵門是唯一的入口。

這里你看不到所謂的靈魂，你能聽到的就只是你的腳步聲。

就是這么一個(gè)墓地群，位于倫敦郊外的Rainham。有人告訴你：如果你買下這個(gè)墓地，在未來兩年里，你將能獲得40%的投資回報(bào)率!

恩，有一家投資公司推出這樣的投資產(chǎn)品，2年40%的收益，這是一個(gè)什么概念。

現(xiàn)在英國(guó)銀行的存款利率才0.5%甚至更低，少到基本可以忽略。所以對(duì)于一些拿著退休金的人群以及投資者來說，一直在尋找投資回報(bào)率更大的投資項(xiàng)目或者理財(cái)產(chǎn)品，像上述的那種收益到40%的，就很吸引他們?，F(xiàn)在市場(chǎng)上存在著形形色色、被吹噓、被包裝得很好的投資項(xiàng)目，例如要你投資在巴西的環(huán)保房子、機(jī)場(chǎng)停車場(chǎng)還有集裝箱項(xiàng)目等等。假如你是退休職工，這些領(lǐng)域?qū)δ銇碚f是非常陌生的，然后當(dāng)你看到它們顯示的超過10%的年收益后，你也會(huì)被吸引住，很難不去深入了解。

一些更穩(wěn)健的方式?

在英國(guó)，最好的銀行如Vanquis
Savings
Bank發(fā)行的五年期的債券，你最多能賺到的利息也不超過2.01%，也就是你的5萬英鎊，一年最多也就能收到1,005英鎊。相反，對(duì)比上面所提到的，投資猶太人的墓地，用他們的說法，這5萬鎊投下去，2年后將會(huì)有20,000英鎊的收益——當(dāng)然，前提是，你真的能拿到這筆收益。

推出這個(gè)墓地投資產(chǎn)品的是，一家在Birmingham的投資公司名叫Harley
Investments，除了東倫敦的墓地，他們還同步推出的還有在Devon的旅游度假項(xiàng)目，以及在Cyprus的房產(chǎn)項(xiàng)目。它還備注了一句：“倫敦長(zhǎng)期處于墓地危機(jī)中，墓園土地的缺乏致使墓地價(jià)格一直在飛速地上漲。”

(有沒有發(fā)現(xiàn)，所有這類不靠譜的項(xiàng)目，都會(huì)這么自稱一句?
)

他們表示，現(xiàn)在可供投資的墓地總有2,500個(gè)。還推出了團(tuán)購(gòu)價(jià)格!只要你一次性購(gòu)買4個(gè)墓地，價(jià)格就低至9,600英鎊，也就是才2,400英鎊一個(gè)。他們甚至還承諾會(huì)協(xié)助你把墓地再轉(zhuǎn)手賣出去。不愁市場(chǎng)，不愁推廣，這家公司簡(jiǎn)直一條龍服務(wù)...

然而我只想說...這樣的項(xiàng)目，真的不靠譜!

如果這是一個(gè)有長(zhǎng)期投資經(jīng)驗(yàn)的公司的話，這個(gè)產(chǎn)品可能還有一點(diǎn)可信度，然而，然而這家公司在去年8月份才成立。

這家公司的總部在Birmingham的Jewellery
Quarter，公司門面整潔干凈，前門有落地玻璃，雖然被成群的時(shí)裝店鋪圍繞著，但還是讓人一眼就能找著。

這家公司的網(wǎng)站上吹噓著公司的目標(biāo)：“公司的終極目標(biāo)就是幫助客戶成功!”。網(wǎng)站上還附上了一些團(tuán)隊(duì)信息“團(tuán)隊(duì)的組成為各類高素質(zhì)、高水平的人才，為客戶、為公司及時(shí)找到絕佳的投資機(jī)會(huì)，提供高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品。”

英國(guó)媒體調(diào)查了這個(gè)投資公司的兩個(gè)總監(jiān)Gerard
Gordon , Patrick Johnson，查到了他們之前做過的項(xiàng)目。
他們，還跟之前另一個(gè)投資一座豪華的俱樂部會(huì)所的開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。

去年，他們的另一個(gè)投資公司推出過另一個(gè)項(xiàng)目：投資者被告知，開發(fā)商將會(huì)在華威附近開發(fā)一個(gè)俱樂部會(huì)所的項(xiàng)目，來吸引城市的人群來這邊度假。

但是到了現(xiàn)在，這塊土地還未開發(fā)。投資者從2013年開始已經(jīng)投入了上萬英鎊進(jìn)去，然而卻從來沒有獲得過那些承諾過的收益。

也就是上面的這個(gè)位于Warwickshire，靠近Buckley
Green的這片田地，原本說要開發(fā)成為豪華俱樂部會(huì)所，但是現(xiàn)在完全沒有要?jiǎng)庸さ囊馑肌?/span>

那些買了這塊土地份額，然后想在一年后把地賣出去的投資者，最初是與Patrick
Johnson個(gè)人簽的合同。后來加入購(gòu)買隊(duì)伍的投資者，就與Buckley Lane Ltd 以及Allotment Plots
Ltd這兩家公司分別簽訂合同。據(jù)這兩家公司的人事記錄，Patrick Johnson曾任為這兩家公司的總監(jiān)。而早在2013年，Gerard
Gordon接手了這兩家公司，而現(xiàn)在仍為Buckley Lane Ltd這家公司的總監(jiān)。

投資者的錢理論上來說應(yīng)該是要用來開發(fā)項(xiàng)目的。作為回報(bào)，他們保證10年內(nèi)，每年的收益率會(huì)有10%。每個(gè)季度會(huì)發(fā)紅。有些投資者說：“上周我們?cè)賮淼竭@塊地考察的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這里還是一片荒蕪，一點(diǎn)都沒有要?jiǎng)庸さ囊馑肌！?/span>

當(dāng)初，投資者買這塊地的時(shí)候，希望等個(gè)14到18個(gè)月后，賣給要建造俱樂部會(huì)所的開發(fā)商，他們就能獲得至少20%的收益。如果開發(fā)商不能在這個(gè)時(shí)間里買地，那么這些投資者可以等上個(gè)一年，能每個(gè)月回收到2%的滯納金，最后能一次性拿回他們的錢。

Money
Mail披露有30個(gè)投資者簽訂了這個(gè)土地購(gòu)買合同，總值約50萬英鎊。大部分都是一些年齡在50-60歲的退休老人，有些人從熟人里聽說，有些人則通過網(wǎng)站上看到這個(gè)投資信息。

雖然很多投資者認(rèn)為自己買了這里的土地，但是根據(jù)Land
Registry的官方數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)地方其實(shí)仍然是屬于Buckley Lane Ltd這家公司所擁有。

最后，媒體表示，在這個(gè)項(xiàng)目里，只有極少的人能獲得全額退款，而退款也是要?dú)v時(shí)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。盡管投資者多次打電話、發(fā)郵件、寫信到這家公司咨詢，但是最終還是吃了閉門羹，一無所獲。

Colin
Richardson，今年67歲，現(xiàn)在和妻子Sylvia住在Colin
Richardson，在2013年9月份的時(shí)候，他們投了50,000英鎊到這個(gè)項(xiàng)目里。他們?cè)?012年金融危機(jī)后，他們就不再把錢放在銀行里了。Colin從一位可靠的熟人里聽說了這個(gè)投資項(xiàng)目，最后買了10個(gè)份額的土地，也聽信了那個(gè)在接下來的時(shí)間，也就是到了2014年8月份的時(shí)候他們能獲得25%的收益。

但是三年過去了，他們一毛錢都沒拿到。Colin是一位退休的建筑師，他說：“我到現(xiàn)在還不明白為什么我們還沒拿到錢，我真的很擔(dān)心我的錢就這樣沒有了!”在2014年的時(shí)候，他打電話給Gerard
Gordon想了解清楚究竟發(fā)生了什么事，當(dāng)時(shí)他被告知項(xiàng)目延期了。到了如今，他也從其他的投資者那里了解到，其他人也有像他一樣的擔(dān)憂。

投資者把畢生的積蓄花在這塊土地上了!

Gerard
Gordon聲稱Buckley Lane Ltd這家公司會(huì)以同等的價(jià)格買下這些投資者的所購(gòu)買的土地，而且他們還有機(jī)會(huì)可以在Land
Registry注冊(cè)自己的土地信息。但是這一切都被拒絕了。現(xiàn)在，投資者說他們有分到Buckley Lane
Ltd名下的土地份額，但是對(duì)于要等到這塊土地被賣出去才能拿回他們的錢，對(duì)此他們很不滿意。

對(duì)于投資這種不符合市場(chǎng)條款、沒有市場(chǎng)條例保護(hù)的投資產(chǎn)品，投資者的錢未必能獲得保證!

最后的結(jié)論是什么?

英國(guó)的投資市場(chǎng)上，有很多各種吹噓能有很高的回報(bào)，但是其實(shí)不這么靠譜的投資項(xiàng)目。有的可能吹噓每年的回報(bào)很高，但是可能最后因?yàn)闆]法轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致本金拿不回來。有的可能干脆就不會(huì)給你任何回報(bào)，一個(gè)完全的騙子項(xiàng)目。

在英國(guó)投資地產(chǎn)項(xiàng)目，大概什么樣的回報(bào)才是合理的?

可以總結(jié)成這么幾個(gè)：

1 完全被動(dòng)式投資
(買了房就放租，讓中介公司打理，自己完全不用管的那種)

倫敦：
租金回報(bào)大概3-5% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)每年大概7-10%

北部城市：租金回報(bào)大概6-8%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)每年大概3-5%

(其中還要去掉各種中介管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)，地租等等)

2 半被動(dòng)式投資
(買房做HMO分房分租，自己管理租客等等)

倫敦的年租金回報(bào)大概可以到7-8%。

根據(jù)絲路印象投資分析英國(guó)事業(yè)部撰寫并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時(shí)代英國(guó)投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿?bào)告》數(shù)據(jù)顯示，北部城市的年租金回報(bào)大概可以10%左右。

房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，跟上面的兒一樣。

3
全主動(dòng)式投資(自己打理一切，買舊房，自己找人裝修之后轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。或者買地皮建房來賣，需要自己的完全投入)

周期1-2年，投資回報(bào)30-40%這樣..個(gè)別項(xiàng)目可以到50%以上，如果賣得好的話。高風(fēng)險(xiǎn)，高付出，高回報(bào)。