2022年印度房地產(chǎn)值得投資嗎

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:34:02 瀏覽：831 收藏

土著朋友學(xué)歷不高，年輕時(shí)自由不羈，但因?yàn)轭^腦靈活眼光準(zhǔn)，零幾年貸款買(mǎi)房，后來(lái)家里拆遷，最多的時(shí)候手里有十幾套房。如今賣(mài)掉房子，迎娶白富美，開(kāi)公司，妥妥人生贏家。他的邏輯是，如果印度是20年前的中國(guó)，目前投資房產(chǎn)是不是能夠給復(fù)制過(guò)去的成功？絲路印象投資分析印度事業(yè)部根據(jù)對(duì)印度市場(chǎng)多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了印度房地產(chǎn)值得投資嗎。

這種聯(lián)想不無(wú)道理，疫
情前印度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的確有目共睹。那么，在印度買(mǎi)房值不值？哪些房產(chǎn)值得入手？有哪些坑？我們來(lái)看一下。

房?jī)r(jià)高低：印度VS中國(guó)

2021年4月15當(dāng)天印度主要四大城市的中高端公寓樓現(xiàn)房單價(jià)，以三房為例。新德里24839元/平左右，孟買(mǎi)37949元/平左右，班加羅爾10318元/平左右，金奈7175元/平左右。（注：此處單價(jià)均按建筑面積，而非套內(nèi)面積。貨幣：人民幣）

按地理位置和經(jīng)濟(jì)政
治發(fā)展水平對(duì)比中國(guó)的幾大城市，住宅房3月統(tǒng)計(jì)平均價(jià)：北京65262元/平，上海67628元/平，廣州42849元/平，杭州36770元/平。

孟買(mǎi)房?jī)r(jià)被印度人吐槽吐上天，但在上海北京面前，感覺(jué)還是“白菜”了很多呢！

過(guò)去，印度的房?jī)r(jià)非常平穩(wěn)，多年來(lái)沒(méi)有太大的上漲。

印度全國(guó)漲幅最大的班加羅爾和Pune的房?jī)r(jià)，2013年至2020年7年間總計(jì)增長(zhǎng)率分別為20%（平均每年上漲2.67%）和38%（平均每年上漲4.76%），其他城市就更不用說(shuō)。

同期中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)漲幅：深圳7年總計(jì)上漲126%（每年上漲12%），上海77%（每年上漲8%）。

7年前，假設(shè)你有100萬(wàn)，投資中國(guó)地產(chǎn)，比投資印度地產(chǎn)更有價(jià)值。

印度的房產(chǎn)市場(chǎng)不被本地投資者青睞，原因是什么？印度的其他投資渠道收益率更高，同期印度短期政
府債券的利率為3%~9%，股市的股指更是投資的追捧的對(duì)象，過(guò)去5年的股指翻了2倍（平均年收益率13%）。

印度股票市場(chǎng)變動(dòng)5yrs

印度地產(chǎn)需求不足。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，印度人口龐大，2020年13億，直逼中國(guó)。但現(xiàn)今仍有65.5%居住在落后廣袤的農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。城市化工業(yè)化程度低。

泰國(guó)作為中國(guó)人最熱衷的海外房產(chǎn)投資地，房產(chǎn)價(jià)格和印度一樣平穩(wěn)，波動(dòng)小。自2009年以來(lái)泰國(guó)房產(chǎn)最大漲跌幅僅10%。

匯率：泰國(guó)VS印度

若匯率保持目前的走勢(shì)，且保證房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)平穩(wěn)無(wú)太大波動(dòng)的前提下，同樣100萬(wàn)人民幣，配備成泰國(guó)資產(chǎn)比印度資產(chǎn)更保值。

租售比：泰國(guó)VS印度

我們?cè)賮?lái)看下租售比。租售比反映的是投資收益率的高低，租售比越高則說(shuō)明資產(chǎn)的價(jià)值越高。泰國(guó)的租售比在5%，比較理想，印度房產(chǎn)的租售比3%左右，普遍偏低。

未來(lái)，印度地產(chǎn)投資是藍(lán)海還是大坑？

印度城鎮(zhèn)化

根據(jù)絲路印象投資分析印度事業(yè)部撰寫(xiě)并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時(shí)代印度投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿?bào)告》數(shù)據(jù)顯示，印度的城鎮(zhèn)人口正在穩(wěn)步擴(kuò)大。澳大利亞中央銀行曾在2016年預(yù)測(cè)印度的2019年城鎮(zhèn)化人口占全國(guó)人口的比率將會(huì)將會(huì)達(dá)到30%，并且會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)在2050達(dá)到50%以上。

世界銀行數(shù)據(jù)表明2016~2019年城鎮(zhèn)化人口占全國(guó)人口的比率每年上升2.3%，印度2019年的城鎮(zhèn)化人口34.47%，每年有0.1億人口涌入城市。

中美雙邊貿(mào)易沖
突以來(lái)，印度政
府非常積極的發(fā)展本土電子和手機(jī)制造業(yè)，利用制造業(yè)創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。印度制造業(yè)預(yù)計(jì)將增加大量城市的就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著農(nóng)村剩余人口的涌入，可以預(yù)見(jiàn)大城市的規(guī)模將會(huì)加速擴(kuò)大。

印度PLI

然而，制造業(yè)的興起并不能想搞就能搞起來(lái)?，F(xiàn)實(shí)中還是存在很多問(wèn)題，印度政
府的執(zhí)行力和地方變革阻力，勞動(dòng)力素質(zhì)低下的問(wèn)題仍然是印度政府提振制造業(yè)、提高城鎮(zhèn)化水平道路上不可繞過(guò)的坎。

本土市場(chǎng)熱度發(fā)生變化

實(shí)際的市場(chǎng)情形也在悄悄發(fā)生著改變。Anarock稱(chēng)今年2月以來(lái)印度大眾購(gòu)房的熱度正在提高：房產(chǎn)用于自住和投資的比例由疫
情前的59%上升到74%。25~35歲間的年輕一代認(rèn)為房產(chǎn)是他們最看好的投資。

二居室是印度人的最?lèi)?ài)；但海外印度人偏愛(ài)豪華型住宅（豪華定義：總價(jià)在90萬(wàn)~250萬(wàn)人民幣），在他們那里，三居室和四居室位居最受歡迎。郊區(qū)、城市副中心和衛(wèi)星城投資具備更高潛力。

印度地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)Anarock今年進(jìn)行的房產(chǎn)投資意愿調(diào)查結(jié)果顯示：43%的受訪者如今更傾向于居住在城市的郊區(qū)。只有28%的受訪者更愿意買(mǎi)市中心的房子（來(lái)源:CII-ANAROCK
COVID-19 Sentiment Survey by Arun Chitnis）。相比城市核心區(qū)域的擁擠，低密度社區(qū)稀缺。

中心邊緣地區(qū)不乏環(huán)境優(yōu)美、交通便利的新建小區(qū)。

隨著城市交通和配套設(shè)施的完善，以及更多品牌物業(yè)的加入，未來(lái)將更具有投資價(jià)值,值得投資者們關(guān)注。

印度中心城區(qū)的范圍比較小。城市核心區(qū)域15公里以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)高企，以城市中心向外房?jī)r(jià)陡然下跌。放圖，直接感受一下。

隨著城市化進(jìn)程的深入，如今的郊區(qū)和城市副中心成為將來(lái)的市中心。

房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放性不高

印度房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放程度相當(dāng)?shù)木徛?。很多政策法?guī)，不論是國(guó)家層面，還是地方層面，都讓投資者望而生畏。外國(guó)人可以在印度購(gòu)置房產(chǎn)嗎？答
案是：可以。不過(guò)印度政府對(duì)外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)有嚴(yán)格的政策限制。主要限制在于：

1.外國(guó)人要長(zhǎng)期居住在印度境內(nèi)。長(zhǎng)期居住的標(biāo)準(zhǔn)是：?jiǎn)未瓮Ａ舻臅r(shí)間不得少于183天。

2.個(gè)人投資房產(chǎn)僅能用于居住，如果要投資商業(yè)用房，必須在印度注冊(cè)公司，聘用員工。

3.不能購(gòu)買(mǎi)耕地或農(nóng)業(yè)用地及其上建筑。

4.印度的房產(chǎn)的房租獲利，不能轉(zhuǎn)出國(guó)外。

決定要在印度買(mǎi)房，一定事先要找印度當(dāng)?shù)刭Y深律師進(jìn)行咨詢(xún)和起草文書(shū)。

印度的買(mǎi)房交易費(fèi)用高

同樣的金額下，在印度的交易費(fèi)用是在中國(guó)購(gòu)房的兩倍。以住宅房為例：

印度政策

印度憲法尊重個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)，但并未認(rèn)可財(cái)產(chǎn)權(quán)成為為個(gè)人基本權(quán)利。當(dāng)局如果認(rèn)定你破壞了國(guó)家和社會(huì)公共利益，就可以合法的對(duì)你的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行罰沒(méi)和充公。這條法律為當(dāng)局“濫用職權(quán)”開(kāi)了條口子。

印度法律對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)

看完這些，或許能明白為何中國(guó)人在印度買(mǎi)房的不多了。