2022年菲律賓買房

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:02 瀏覽：2233 收藏

一、外國人在菲律賓購買房產(chǎn)的方式

外國人在菲律賓購置房產(chǎn)前，必須先瞭解房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)范，方能掌握投資成敗。在菲律賓無論是購買House（也就是別墅/透天厝）或是Condo（公寓/社區(qū)房），或有任何其他的稱呼，最重要的區(qū)別是購買標的物
“是否含有土地”；如果有，則必須遵守六四法則。以下介紹在菲律賓購買房產(chǎn)的幾種方式：絲路印象投資分析菲律賓事業(yè)部根據(jù)對菲律賓市場多年的實地調(diào)研經(jīng)驗，系統(tǒng)的分析了菲律賓買房。

1.
直接以外國人的身份購買

外國人可以合法地擁有房屋和其他類型的建筑物，但外國人被禁止擁有土地。在任何情況下，外國人都是被禁止擁有土地的，即使是很小一部分的土地持分。如果希望購買的是帶有土地持分的房產(chǎn)，可以考慮買一個不帶土地的別墅/透天厝，然后長期租賃其坐落的土地，但將來需要注意房屋與基地所有權(quán)分離所可能衍生的法律問題；或使用菲律賓公司進行購買（見下文）。

根據(jù)菲律賓《投資者租賃法》，外國人可與菲律賓的土地所有者簽訂長期租賃協(xié)定，初始期限長達50年，并且有一次續(xù)約的選擇權(quán)，可以再續(xù)約25年?！斗坡少e公寓法》規(guī)定，外國人可以擁有公寓，只要大樓內(nèi)60%的單位是歸菲律賓人所有（六四法則的第一個特徵）。實踐上，很多大樓早已銷售超過60%的單位給外國公民，因此在購買二手房時需要留意政府是否有頒佈新的政策來矯正這個不合規(guī)的情形。

關(guān)于購買菲律賓公寓是否只有50年所有權(quán)？可以參考鏈接內(nèi)我司的另一篇文章，答案為不一定。

迷思破解 –
購買菲律賓公寓只有50年所有權(quán)？

fullhouseph.com/2020/10/19/condo-50years/

2.
以菲律賓公司購買

如果菲律賓公民擁有公司60%或更多的股份，這間本地公司將被視爲
“菲籍公司”（六四法則的第二個特徵），菲籍公司可以在菲律賓擁有土地100%的所有權(quán)。

透過成立公司來購買菲律賓房產(chǎn)，最大的優(yōu)點是可以在繳納稅費時扣除大量的成本費用，包括：（1）購買過程產(chǎn)生的相關(guān)費用（2）在房產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的費用（例如：房屋修繕費、抵押貸款利息、保險費、室內(nèi)裝修費及工程款等）（3）房產(chǎn)被歸類為在正常業(yè)務過程中所使用的普通資產(chǎn)，折舊可以作為稅基計算時的扣除額（4）房產(chǎn)出售時產(chǎn)生的銷售費用（例如：廣告費）。如果以個人名義持有房產(chǎn)，則以上費用項目皆不能扣除。

公司如有菲籍人士持股，股份代持的風險是必須考慮的一項重要因素，菲律賓和府法律事務所可以爲您把控風險。

菲律賓公司設立

fullhouseph.com/2020/02/23/incorporation/

3.
以菲律賓配偶的名義購買

如果您與菲律賓公民結(jié)婚,您可以以配偶的名義購買房產(chǎn)。雖然您的姓名不會列入所有權(quán)人內(nèi)，但它可以被包含在購買房產(chǎn)的契約/合同中。但這個方式除了需要受到婚姻的束縛外（菲律賓法律深受天主教義影響，沒有
“離婚”
這個詞，想要脫離婚姻關(guān)係，一般方式是委請律師及醫(yī)師出具證明精神狀況，或證明當初結(jié)婚是受到恐嚇脅迫，或證明自己不能人道等方式，使婚姻無效，也就是婚姻自始不存在），分居后或者您的配偶去世后，土地仍然不能轉(zhuǎn)讓給外籍配偶，因為外國人仍然被禁止擁有土地，但會有合理的時間去出售房產(chǎn)并收取收益。否則，房產(chǎn)將被您菲籍配偶的菲律賓籍親屬繼承。

二、菲律賓房產(chǎn)交易相關(guān)費用

房地產(chǎn)交易涉及的不僅僅是房產(chǎn)自身的價格。如果您在菲律賓購買房產(chǎn)，需要支付一些其他的稅費，包括：

A.
資本利得稅（Capital Gains
Tax）：房產(chǎn)的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的6%，以最高者為準。通常由賣方支付，但在某些情況下由買方支付，或最終匯總到銷售價格。

B.
印花稅（Documentary Stamp Tax）：房產(chǎn)的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的1.5%，以最高者為準。

C.
轉(zhuǎn)讓稅（Transfer
Tax）：房產(chǎn)的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的0.5%至0.75%，以最高者為準，取決于房產(chǎn)所在的地理位置。

D.
所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費（Title Registration Fee）：根據(jù)公佈的登記費表而有所不同，一般約爲0.25%的房產(chǎn)的銷售價格。

E.
根據(jù)絲路印象投資分析菲律賓事業(yè)部撰寫并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時代菲律賓投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿蟾?/a>》數(shù)據(jù)顯示，增值稅（Value Added
Tax）：房產(chǎn)銷售價格12%的VAT（不扣建筑成本，直接按照銷售價格12%計算）只有在兩種情況下需要繳納且由賣方繳納，一般房產(chǎn)買家無需擔憂VAT（1）房產(chǎn)直接從開發(fā)商手上買的，這個情況下，VAT會在開發(fā)商的報價單里體現(xiàn)出來，一般含在總銷售價格內(nèi)（2）賣方在日常貿(mào)易或商業(yè)活動中經(jīng)常性使用該房產(chǎn)，此時賣方雖然不像開發(fā)商以經(jīng)營房產(chǎn)銷售為主要業(yè)務，但屬于主要業(yè)務附帶的交易，仍需繳納VAT。如果房產(chǎn)銷售價格低于3,199,200比索，按照菲律賓稅務局RR
No.13-2012規(guī)定，不用繳納VAT。

1.
檢查建案是否具有注冊證（Certificate of Registration）和銷售許可證（License to
Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來需要檢查：

A.
銷售許可證中所示建案的完成日期；

B.
如果該房產(chǎn)上有抵押權(quán)存在，它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board,
“HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）;

C.
廣告?zhèn)鲉紊纤Q的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board,
“HLURB”）登記經(jīng)批準的分區(qū)和公寓計劃。

2.
應詢問房產(chǎn)擁有者/開發(fā)商的經(jīng)紀人/代理（broker/agent），該建案是否已注冊，并且擁有HLURB頒發(fā)的銷售許可證。有關(guān)注冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等，可通過菲律賓和府法律事務所進行官方驗證。

3.
參觀要購買的別墅（house）或公寓（condominium），瞭解周邊環(huán)境的自然地形，看是否易發(fā)生滑坡、洪水、侵蝕等。

4.
確認自己購買的所有權(quán)是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of
Title）。區(qū)別在于，CCT僅表彰該菲律賓房產(chǎn)不帶土地的空間所有權(quán)（例如，位于該公寓19樓的某單元）。因此，如果您要購買菲律賓公寓，則您所購買的權(quán)利應是CCT。如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產(chǎn)，則必須取得TCT（所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書）。菲律賓和府法律事務所可以爲您檢驗賣方所提供的房產(chǎn)證是否真實。

菲律賓和府法律事務所可以爲您檢驗賣方所提供的房產(chǎn)證是否真實。

購買時

1.
檢查房產(chǎn)經(jīng)紀人/中介的執(zhí)照是否按規(guī)定注冊于HLURB或DTI（商務部）;

2.
向菲律賓房產(chǎn)所在地的地契登記處（Register of Deeds）驗證該房產(chǎn)是否已出售給其他買家；

3.
檢查自己的經(jīng)濟狀況，是否能夠支付首付款和每月分期付款；

4.
檢查別墅（house）或公寓（condominium）的材料是否符合向HLURB提交的開發(fā)標準和經(jīng)批準的施工規(guī)范；

5.
檢查開發(fā)商是否支付水、電錶、周邊圍欄等費用；

6.
檢查誰是最終運營該分區(qū)/公寓的供水系統(tǒng)。

簽署菲律賓房產(chǎn)銷售契約/合同之前

1.
不要簽署任何空白的契約/合同模板；

2.
更透徹地閱讀契約/合同的所有內(nèi)容，特別是精緻印刷的文本；

3.
妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件；

4.
確保契約/合同由房產(chǎn)所有權(quán)人/開發(fā)商向您菲律賓房產(chǎn)所在地的地契登記處（Register of Deeds）登記；

5.
堅持只向菲律賓房產(chǎn)所有權(quán)人/開發(fā)商授權(quán)的菲律賓房產(chǎn)經(jīng)紀人/中介支付居間費/中介費；

6.
堅持取得所有付款的憑證，收據(jù)必須是菲律賓稅務局（BIR）核準的正式收據(jù)。

7.
如果購買的是期房，且打算將房子在尾款付清前轉(zhuǎn)讓出去（俗稱
“轉(zhuǎn)紅單”）。請注意，轉(zhuǎn)讓時因爲你還沒有房產(chǎn)證，只是一個購房合約。首先，您（賣家）要向開發(fā)商填寫一份申請表格，申請將這套房子的合約轉(zhuǎn)入到買家手上；同時這位買家也要填寫一份表格，申請預訂這套房子；開發(fā)商核準后，就可以進入合約變更。請注意，開發(fā)商將收取
“合約變更費”，務必在購房合約簽約時看清楚該費用。這個費用并非菲律賓法律規(guī)定的，開發(fā)商可以自由訂定，因此不同開發(fā)商之間會有極大的落差。這個交易過程買賣雙方都不需要繳稅。變更時間一般需要3個月以上。目前菲律賓市場上也有部分開發(fā)商（例如菲律賓最頂級的開發(fā)商
“Ayala”）不再允許轉(zhuǎn)紅單，如果合約變更，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即賣家要交6%的資本利得稅（CGT），買家要交總計約3%的其他稅費。